Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Kupujesz mieszkanie, do którego przypisane było prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoi budynek? Z mocy ustawy prawo to od 1 stycznia przekształcone zostało we własność. Tyle że sprzedający nie ma na to zaświadczenia. Gmina nie zdążyła go wydać.
• Pytanie, czy sąd wieczysto-księgowy taką transakcję wpisze do ksiąg. Czy zaakceptuje fakt, że w akcie notarialnym pojawia się własność, choć w poprzednich dokumentach mieszkania mowa była tylko o użytkowaniu wieczystym?
• O wyraźną wytyczną dla sądów RPO apeluje do ministra sprawiedliwości Zbigniewa Ziobry

Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca uwagę na problem związany z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.).

Ustawa ta od 1 stycznia 2019 r. przekształciła prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Ta sama ustawa dała właścicielom prawo do bardzo wysokiej bonifikaty związanej z opłatami za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Dlatego nie do każdego dociera problem z samym przekształceniem. Sygnalizowali go już jednak dziennikarze, m.in. „Dziennika Gazety Prawnej” i „Rzeczpospolitej”.

Chodzi o to, że choć przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, to podstawą zmiany wpisu w księdze wieczystej (oraz w ewidencji gruntów i budynków) ma być zaświadczenie wydawane przez właściwy organ (art. 4 ust. 1). Takich zaświadczeń gminy mają wydać 2,5 mln. Ustawa daje im na to rok, choć w przypadku transakcji mieszkaniowych skraca ten czas do miesiąca. Jest jednak wątpliwe, czy samorządy, zwłaszcza w dużych miastach, zdążą z tym.

Rozumiejąc problem, Krajowa Rada Notarialna 11 stycznia 2019 r. uznała, że w przypadku sprzedaży mieszkania dopuszczalne jest sporządzanie aktów notarialnych dokumentujących transakcje nieruchomościami przed uzyskaniem zaświadczenia (nie da się natomiast bez zaświadczenia sprzedać domu jednorodzinnego czy ustanowić odrębnej własności lokali w nowych domach na gruntach do 2019 r. w użytkowaniu wieczystym deweloperów czy spółdzielni mieszkaniowych). Jest to jednak tylko opinia i nie wiadomo, jak w tej sytuacji zachowają się sądy wieczystoksięgowe. Nie wykształciła się jednolita linia orzecznicza i część sądów oczekuje na oficjalne wytyczne Ministerstwa Sprawiedliwości. Mogą więc odmawiać nowym właścicielom wpisu do księgi wieczystej, skoro aktowi notarialnemu nie towarzyszyło zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność.

Dlatego RPO prosi  Ministerstwo Sprawiedliwości o jasne stanowisko.

IV.7000.30.2019