Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Ministerstwo Sprawiedliwości zajęło się problemem uporządkowania sytuacji prawnej spółdzielczych budynków wielorodzinnych posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Rzecznik Praw Obywatelskich dopominał się o to od lat.

Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzegło potrzebę uporządkowania sytuacji prawnej spółdzielczych budynków wielorodzinnych posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Problem ten jest uwidocznił się po podjęciu przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego w dniu 24 maja 2013r. uchwały, w której Sąd Najwyższy przesądził, że: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.” (sygn. akt III CZP 104/12). Skutkiem uchwały jest stan, w którym sądy wieczystoksięgowe odmawiają zakładania ksiąg wieczystych dla takich lokali, zaś banki - udzielania kredytów hipotecznych na zakup takich lokali. Brak możliwości założenia księgi wieczystej dla istniejących już spółdzielczych własnościowych praw do lokali doprowadził do znacznego ograniczenia obrotu tymi prawami. Ponadto użytkownicy lokali spółdzielczych, mimo przyznania im od dnia 31 lipca 2007r. roszczenia o przeniesienie prawa własności mieszkania za przysłowiową „złotówkę”, nadal nie mogą skutecznie ubiegać się o takie przekształcenie w przypadku, gdy spółdzielnia nie nabyła tytułu prawno-rzeczowego do gruntu, na którym stoi budynek.

Problem ograniczenia obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje prawem własności gruntu lub prawem użytkowania wieczystego od 2013r. był podejmowany przez Rzecznika w różnych wystąpieniach generalnych. W kolejnych wystąpieniach kierowanych do Prezesa Rady Ministrów oraz do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej i Ministra Infrastruktury i Budownictwa Rzecznik wskazywał, że opisany stan wymaga pilnej interwencji ustawodawcy. Skoro ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat aż do dnia 31 grudnia 2012 r., to na ustawodawcy spoczywa teraz obowiązek uporządkowania sytuacji prawnej w omawianym zakresie.

Z opublikowanych w mediach informacji wynika, że w projekcie tzw. „dużej ustawy reprywatyzacyjnej” przygotowywanym przez resort sprawiedliwości planowane jest uregulowanie tzw. postępowania wywoławczego. Spółdzielnie mieszkaniowe i jednostki samorządu terytorialnego będą mogły składać do sądu wnioski o nabycie własności gruntu wskutek tzw. przemilczenia. Sąd opublikuje w mediach ogłoszenia skierowane do dawnych właścicieli nieruchomości, by zgłaszali swoje roszczenia do gruntu. Jeżeli przez rok nikt uprawniony się nie zgłosi, to nieruchomość przejdzie na własność wnioskodawcy. Jeżeli grunty, które zabudowały spółdzielnie mieszkaniowe są objęte tzw. roszczeniami dekretowymi, dawni właściciele hipoteczni gruntów i ich następcy prawni będą mogli na zasadach ogólnych zgłaszać wojewodzie roszczenia o zadośćuczynienie. Tym samym wielokrotnie zgłaszany przez Rzecznika problem być może zostanie w końcu rozwiązany.