Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Sprzedaż mieszkania bez zaświadczenia z gminy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność może się skończyć dla nabywcy przykrą niespodzianką: dostanie za kilka miesięcy informację, że musi jeszcze ponieść dodatkową opłatę przekształceniową.
• Na problem zwraca uwagę resort sprawiedliwości, który jednak nie chce dawać żadnych wytycznych, jak sobie z problemem poradzić u notariusza i w sądzie.
• Dlatego RPO pyta Krajową Radę Notarialną, czy znane są jej takie konsekwencje obecnego zamieszania na rynku nieruchomości oraz jak sobie z tym notariusze radzą.

Problem wziął się stąd, że 1 stycznia 2019 r, prawo użytkowania wieczystego gruntu, na których stoi dom, zamieniło się dla właścicieli 2,5 mln mieszkań w prawo własności. Stało się to z mocy prawa, jednak na potwierdzenie tego trzeba poczekać, aż gmina wystawi stosowne zaświadczenie – ustawa dała na to 12 miesięcy.

Ponieważ większość właścicieli zaświadczeń jeszcze nie dostała, a bez tego trudniej jest sprzedać, pojawiła się nawet obawa, że opóźnienia w uzyskiwaniu zaświadczeń sparaliżować mogą rynek obrotu mieszkaniami.

Żeby temu zapobiec Krajowa Rada Notarialna 11 stycznia poradziła notariuszom, że dopuszczalna jest transakcja sprzedaży mieszkania bez zaświadczenia, jest ono natomiast niezbędne na rynku pierwotnym obrotu nieruchomościami (np. przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na gruntach będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym deweloperów czy spółdzielni mieszkaniowych).

Stanowisko to nie jest jednak obowiązujące, a poza tym nawet jeśli notariusz sporządzi akt notarialny bez zaświadczenia, to nie jest pewne, czy nowy właściciel uzyska wpis swojego prawa do księgi wieczystej w sądzie wieczystoksięgowym. Nie wykształciła się jednolita linia orzecznicza w tej kwestii.

Część sądów czekała na oficjalne wytyczne Ministerstwa Sprawiedliwości, tych jednak – jak wynika ze stanowiska resortu – nie będzie. Ministerstwo nie znajduje bowiem podstaw do podejmowania działań, które mogłyby - choćby w sposób pośredni - oddziaływać na praktykę orzeczniczą sądów wieczystoksięgowych, oraz na treść aktów notarialnych i treść wniosków kierowanych przez notariuszy do sądów wieczystoksięgowych.

Otóż – jak przypomina resort – zaświadczenie z gminy potwierdza nie tylko przekształcenie prawa do gruntu. Informuje też o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie jej wnoszenia, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowo i zasadach jej wnoszenia. Zaświadczenie stanowi też podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Dlatego, w ocenie Ministra Sprawiedliwości, wykładnia KRN może być źródłem problemów z ustaleniem odpowiedzialności za ponoszenie opłaty przekształceniowej.

IV.7000.30.2019