Biuletyn Informacji Publicznej RPO

W związku z wpływającymi do Rzecznika Praw Obywatelskich licznymi skargami od właścicieli lokali, będących współużytkownikami wieczystymi  gruntów, na których stoją bloki mieszkalne (wielolokalowe budynki mieszkalne), którzy  kwestionują obowiązujące zasady ustalania oraz aktualizowania opłaty  rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, Rzecznik Praw Obywatelskich skierował do Ministra Infrastruktury i  Budownictwa wystąpienie w tej sprawie (IV.7001.15.2016.DZ).

W udzielonej Rzecznikowi odpowiedzi Minister powiadomił o trwających konsultacjach społecznych projektowanej ustawy i stwierdził, że zagadnienia poruszone w pismach Rzecznika stanowią źródło cennych wskazówek dla sformułowania optymalnych rozwiązań stabilizujących sytuację prawną właścicieli lokali i będą rozważane w dalszych pracach.

Rzecznik pisze do ministra, że z treści skarg wynika, że wobec skali działań aktualizacyjnych  podejmowanych w ostatnich latach zwłaszcza w dużych miastach, dotychczas obowiązujące regulacje (w ustawie o gospodarce nieruchomościami), których celem jest złagodzenie skutków drastycznych podwyżek opłat  rocznych za użytkowane wieczyste, są niewystarczające

Dziś przepisy ograniczają częstotliwość dokonywania aktualizacji opłaty rocznej (nie częściej niż  raz na trzy lata), oraz umożliwiają rozłożenie płatności  zaktualizowanej opłaty rocznej na okres 3 lat, a także wprowadzające 50%  bonifikaty od opłat rocznych dla osób fizycznych dysponujących niskim  dochodem . Ale to za mało.0

W skargach poruszany jest również problem  zróżnicowania wartości rynkowej jednej nieruchomości w odniesieniu do  opłat za użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem, płaconych przez  poszczególnych mieszkańców. W przypadku bowiem, gdy właściciel gruntu  wypowie dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania  wieczystego, a tylko część użytkowników wieczystych złoży odwołanie od  aktualizacji opłaty, zdarza się, że właściciele lokali w tym samym  budynku płacą opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu pod  tym budynkiem.

W swojej interwencji RPO wskazał, że część  problemów  sygnalizowanych przez skarżących się obywateli miała znaleźć rozwiązanie  w przygotowanym przez resort infrastruktury i budownictwa projekcie  ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów  zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.  

Analiza proponowanych regulacji prowadzi jednak do wniosku, że  niektóre z nich nie rozwiązują dotychczas występujących problemów, a  nawet mogą przyczynić się do powstania kolejnych, jeżeli ustawa zostanie  uchwalona w wersji przedstawionej w tym projekcie.  

Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że celem przekształcenia  współużytkowania wieczystego we współwłasność gruntów jest m.in.  wyeliminowanie dotychczasowych problemów z aktualizacją opłat rocznych z  tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych budynkami  wielolokalowymi na cele  mieszkaniowe, związanych zwłaszcza z wysokimi podwyżkami tych opłat wskutek  aktualizacji, szczególnie dotkliwych w dużych miastach, oraz  zróżnicowaniem sytuacji prawnej mieszkańców jednej nieruchomości,  płacących opłaty roczne za grunt pod budynkiem w różnej wysokości.  

Wątpliwości RPO wzbudziły przyjęte w projekcie zasady ustalania opłaty  za przekształcenie, która  została określona jako dwudziestokrotność  opłaty rocznej uiszczanej tytułem użytkowania wieczystego nieruchomości  obowiązującej w dniu 31 grudnia 2016r. W ocenie Rzecznika Praw  Obywatelskich, uzależnienie opłat za przekształcenie prawa własności od  wysokości opłat rocznych na dzień 31 grudnia 2016 r. może budzić  wątpliwości w kontekście zarzutów podnoszonych w skargach kierowanych do  Rzecznika. Przyjęcie opisanego wyżej mechanizmu ustalania opłaty za  przekształcenie pogłębi zróżnicowanie sytuacji prawnej współwłaścicieli  lokali w jednym budynku w  sytuacji, gdy płacą oni opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego  gruntu pod tym budynkiem w różnej wysokości, będącej efektem  skorzystania przez niektórych z drogi odwoławczej oraz wydanych w tym  trybie rozstrzygnięć. W sytuacji, gdy sam ustawodawca – jak wynika z  uzasadnienia do projektu ustawy - dostrzegł ten problem, będący skutkiem  przyjętego w ustawie o gospodarce nieruchomościami trybu postępowania  w sprawie aktualizacji opłat rocznych, brak jest racjonalnego  uzasadnienia dla regulacji, która owo zróżnicowanie nie tylko utrwala,  ale i pogłębia.  Proponowany w projekcie ustawy sposób ustalenia opłaty za  przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może  budzić także wątpliwości dotyczące zgodności z Konstytucją pozbawienia  gmin istotnej części majątku, z którego dochody stanowią jedno z  przewidzianych w ustawie źródeł finansowania ich zadań własnych.  Wątpliwości Rzecznika wzbudził również sposób określenia przez  ustawodawcę zakresu przedmiotowego ustawy, w kontekście sygnalizowanych  w środkach masowego przekazu obawach dotyczących dopuszczalności  kontynuowania przez deweloperów  realizacji rozpoczętych inwestycji  mieszkaniowych na nieruchomościach, co do których brak jest określonego  celu użytkowania wieczystego lub cel ten jest inny niż budownictwo  mieszkaniowe. W praktyce wiele  nieruchomości nie ma określonego celu, na który zostały oddane w  użytkowanie wieczyste lub cel ten nie jest precyzyjnie wskazany.

Z uwagi na fakt, że w omówionym zakresie projekt ustawy w obecnym  kształcie nie usuwa już istniejących zastrzeżeń co do obowiązujących  rozwiązań prawnych, a częściowo zdaje się nie korelować z celami  wskazanymi w uzasadnieniu projektu, Rzecznik zwrócił się do Ministra  Infrastruktury i Budownictwa z prośbą o zajęcie stanowiska odnośnie  przedstawionych uwag.