Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Do Rzecznika Praw Obywatelskich napływają skargi od właścicieli lokali będących współużytkownikami wieczystymi gruntów zabudowanych wielolokalowymi budynkami mieszkalnymi, którzy kwestionują obowiązujące zasady ustalania i aktualizowania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu. Problem jest szczególnie dotkliwy dla mieszkańców dużych miast, gdzie wzrost wartości gruntów jest znaczący. Zdarza się też, że w przypadku gdy właściciel gruntów – Skarb Państwa czy gmina – nie dokonywał aktualizacji opłaty rocznej przez dłuższy czas, podwyżka może sięgnąć nawet kilkuset procent. W związku z drastycznymi zmianami wysokości składek wielu mieszkańców nie będzie stać na utrzymanie zajmowanego lokalu. Zdarza się, że właściciele mieszkań znajdujących się w tym samym budynku  w zależności od tego, czy złożyli odwołanie od aktualizacji opłaty uiszczają roczne opłaty w różnej wysokości, co jest odbierane jako niezrozumiałe, nieracjonalne i niesprawiedliwe.

Problemem jest także dysproporcja pomiędzy możliwościami wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej między właścicielami mieszkań a spółdzielnią, która dysponuje skuteczniejszymi środkami.

Część problemów miała znaleźć rozwiązanie w projekcie ustawy z 11 sierpnia 2016 r. o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Wbrew zamierzeniom ustawodawcy nowe regulacje nie rozwiązują istniejących problemów, a nawet mogą przyczynić się do powstania nowych. Przekształcenie współużytkowania wieczystego we współwłasność gruntów ma być odpłatne i będzie wynosiło dwudziestokrotność opłaty rocznej uiszczanej tytułem użytkowania wieczystego nieruchomości obowiązującej w dniu 31 grudnia 2016 r. Takie rozwiązanie budzi wątpliwości w świetle przedstawianej wyżej kwestii różnic w wysokości opłat rocznych. Przyjęte regulacje pogłębią dysproporcje w sytuacji prawnej współwłaścicieli lokali w jednym budynku. Narusza to konstytucyjną zasadę stabilności stosunków prawnych, zasadę zaufania do państwa i zasadę sprawiedliwości społecznej.

Wątpliwości budzi też regulacja, która umożliwia przekształcenie współużytkowania wieczystego gruntów we współwłasność gruntów nieodpłatnie na rzecz osób fizycznych, które wniosły jednorazową opłatę roczną za cały okres użytkowania. W praktyce, w przeszłości jednorazową opłatę za cały okres użytkowania wnosiły także  spółdzielnie, a mimo to ustawa wyłącza możliwość nieodpłatnego przekształcenia prawa na rzecz spółdzielni. Planowane w projekcie przepisy prowadzą zatem do nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji prawnej użytkowników wieczystych (osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych).

Problemem jest także kwestia upływu terminu użytkowania wieczystego w sytuacji gdy  nie doszło do przedłużenia tego okresu na mocy umowy stron lub orzeczenia sądowego. W doktrynie i orzecznictwie ścierają się dwie koncepcje. Zgodnie z pierwszą z nich, wraz z wygaśnięciem prawa wieczystego wygasa odrębna własność lokalu. W myśl drugiej, własność lokalu nie jest obciążeniem ustanowionym na użytkowaniu wieczystym lecz samodzielnym prawem, w konsekwencji należy przyjąć, ze wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali. Przyjęcie pierwszej koncepcji doprowadzi w rezultacie do utraty mieszkań przez osoby, które nabyły lokale mieszkalne w budynku wielolokalowym posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, co jest niezgodne z konstytucyjną zasadą ochrony własności oraz zasadami demokratycznego państwa prawa. Dlatego w ocenie Rzecznika koniecznym jest uregulowanie w ustawie kwestii dalszego bytu prawa własności lokali po wygaśnięciu użytkowania wieczystego gruntu. W związku z tym Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o zajęcie stanowiska w omawianej sprawie.