Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• W jednej z miejscowości na Podbeskidziu stoi dom ze sklepem podzielony tak, że nie wiadomo, kto jest właścicielem poszczególnych mieszkań i lokali
• Sąd rozplątując zagmatwane stosunki własnościowe pomylił się: podzielił współwłasność, nie zauważając, że niektórzy ze współwłaścicieli zdążyli już swoje udziały w domu sprzedać.
• Problem może naprostować tylko skarga nadzwyczajna, którą RPO kieruje do Sądu Najwyższego.

Sprawa domu w Ż. dotyczyła przede wszystkim zniesienia współwłasności. Na początku XXI w. nieruchomość należała do kilku rodzin, najwyraźniej przez lata ludzie dzielili się własnością po przodkach, ale nie formalizowali tego. W końcu postanowili jednak sprawy własności „wyczyścić” – choćby po to, by móc swobodnie dysponować poszczególnymi mieszkaniami i lokalami.

Był jednak jeszcze jeden problem: jedna z rodzin uważała, że należy się jej więcej niż pozostałym, bowiem należy jej się tytułem zasiedzenia cała działka (dom posadowiony był na dwóch).

Żeby znieść współwłasność, należało więc najpierw rozstrzygnąć tę sprawę: do 2007 r. sąd oddalił wniosek o uznanie własności przez zasiedzenie, a następnie zabrał się za znoszenie współwłasności. Nie zauważył, że – między orzeczeniem działowym w I instancji a wydaniem postanowienia przez sąd odwoławczy - rodzina domagająca się prawa do całej działki, sprzedała swój udział w nieruchomości.

Kiedy więc zostało wydane postanowienie o zniesieniu współwłasności, nie uwzględniało ono nowych nabywców. Ci jednak dysponowali ważnym aktem notarialnym.

Sprawa jest nierozwiązana do dziś – a tymczasem część (współ)właścicieli już nie żyje – teraz problem dotyczy ich spadkobierców i następców prawnych (w tym skarbu państwa). I nadal nie sposób ustalić, co do kogo należy.

Naprawienie tego błędu nie jest możliwe dziś inaczej niż za pomocą skargi nadzwyczajnej. Składając ją do Sądu Najwyższego RPO argumentuje, że sąd popełnił tu bardzo poważny błąd: orzeczenie w przedmiocie zniesienia współwłasności zostało wydane z pominięciem aktualnych współwłaścicieli nieruchomości.

Tymczasem w toku postępowania o zniesienie współwłasności może dojść do zmian podmiotowych w przypadku np. zbycia przez uczestnika postępowania przysługujących mu praw (udziału we współwłasności oraz ewentualnych roszczeń uzupełniających). Taka sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie. W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich rozporządzenie przez jedną z osób udziałem w nieruchomości objętej wnioskiem w toku postępowania o zniesienie współwłasności było w pełni skuteczne, a nabywcy stali się pełnoprawnymi współwłaścicielami spornej nieruchomości.

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich ujawnione uchybienia procesowe sądu doprowadziły do wydania zaskarżonego orzeczenia z rażącym naruszeniem prawa procesowego oraz prawa materialnego. Nie tylko więc nabywcy nieobjęci orzeczeniem zostali pozbawieni przysługujących im praw majątkowych, ale przede wszystkim – wszyscy uczestnicy postępowania nie uzyskali rozstrzygnięcia o ich prawie własności, a wydane w sprawie orzeczenie, zamiast rozstrzygać spór o zakres prawa własności rzeczy pomiędzy jej współwłaścicielami, stało się źródłem zupełnie nowych konfliktów i sporów.

BPK.511.98.2020