Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Pan X miał długi i w 2011 r. doszło do licytacji jego majątku. Licytację budynku w centrum miejscowości C. wygrali  państwo T. – wierzyciele pana X. Ale inna wierzycielka, pani S., miała prawa do tego budynku na podstawie umowy leasingowej z panem X. 
• Spór dotyczył tego, czy na skutek sprzedaży licytacyjnej w toku postępowania egzekucyjnego umowa leasingu wygasła, zaś pani S. ma prawo do pieniężnej rekompensaty z pieniędzy uzyskanych w egzekucji, czy też leasing trwa nadal, pani S. ma prawo dalej zajmować nieruchomość, a jedynie w miejsce dotychczasowego leasingodawcy stroną umowy stali się nabywcy licytacyjni.
• Sąd uznał, że umowa leasingu na skutek sprzedaży licytacyjnej nieruchomości nie wygasła - mimo leasingu można wydać budynek państwu T. Po prostu wpisze się zobowiązanie wobec pani S. do księgi wieczystej – tak jakby leasing był formą umowy najmu budynku a nie zobowiązaniem zawartym z konkretną osobą. Skoro leasing trwa, to pani S. nie ma prawa do uzyskania w ramach podziału sumy uzyskanej w licytacji do pieniężnej rekompensaty utraconego prawa leasingu. W zaskarżonym postanowieniu o podziale sumy uzyskanej z licytacji nie uwzględniono zatem rekompensaty dla pani S. za utracone prawo leasingu.
• AKTUALIZACJA: Postanowieniem  z 26 października 2022 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt I NSNc 772/21) oddalił skargę nadzwyczajną. RPO nie zdołał wykazać zasadności podniesionych w skardze nadzwyczajnej zarzutów odwołujących się do przesłanek szczegółowych wskazanych w art. 89 § 1 pkt 1 i 2 ustawy o SN.  

Postanowienie się uprawomocniło i nie da się go zmienić. Dlatego RPO skierował skargę nadzwyczajną do Izby Cywilnej Sądu Najwyższego – to jedyny sposób, by naprawić tę skomplikowaną sprawę. W sprawie tej stawką są nie tylko prawa pani S., ale też ustalenie, czy błędy postępowania egzekucyjnego podlegają naprawie w wyniku skargi nadzwyczajnej. 

RPO wskazuje, że sąd pomylił się i źle zastosował przepisy prawa cywilnego (uchybienie dotyczy interpretacji treści przepisów art. 1002 zd. 1 oraz art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz podstaw ich zastosowania w realiach sprawy egzekucyjnej). Potraktował leasing jako coś analogicznego do umowy najmu czy dzierżawy. Tymczasem tak być nie powinno: w momencie przekazania własności państwu T. umowa leasingowa pani S. wygasła. Ale właśnie z tego powodu ona powinna otrzymać możliwość zaspokojenia w ramach podziału sumy pieniężnej (ceny) uzyskanej z licytacji nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, przy czym na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Powołany przepis prawa statuuje generalną zasadę, że nieruchomość jest przejmowana przez nabywcę bez obciążeń, osoby zaś, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub zabezpieczenie roszczeń osobistych na nieruchomości, uzyskują prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem wynikającym z przepisów o podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Sąd w sposób nieuprawniony uznał, że wyjątek od powyższego przepisu, zawarty w art. 1002 k.p.c., a dotyczący wyłącznie umów dzierżawy i umów najmu, może mieć zastosowanie także do umowy leasingu nieruchomości.  To miało dla Pani S. daleko idące, negatywne skutki, ponieważ w późniejszych postępowaniach, które wytoczyli nabywcy licytacyjni (w tym o zapłatę przez Panią S. wynagrodzenia za zajmowanie ich nieruchomości bez tytułu prawnego) sądy nie podzieliły poglądu, że umowa leasingu nie wygasła i traktowały Panią S. jako osobę nie mającą prawa do zajmowania nieruchomości.

RPO zauważył, że rażące naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 1002 zd. 1 Kodeksu postępowania cywilnego doprowadziło do naruszenie konstytucyjnej zasady zaufania do państwa oraz zasady bezpieczeństwa prawnego (art. 2 Konstytucji) oraz przysługującej pani S. na gruncie art. 64 Konstytucji konstytucyjnej ochrony praw majątkowych.

Tak jak poprzednie skargi nadzwyczajne i tę RPO kieruje do Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, a nie do Izby Kontroli Nadzwyczajnej – wątpliwości dotyczące prawidłowości obsadzenia tej izby mogłyby jeszcze bardziej skomplikować i tak trudną sytuację osób poszkodowanych w tej sprawie.

IV.512.21.2018