Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Celem panelu była refleksja nad tym, czy mamy w Polsce do czynienia z faktyczną równowagą pomiędzy ochroną prawa własności a ochroną praw lokatorów. Przez wiele lat orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – akcentując konieczność należytego zbalansowania ochrony praw obu grup obywateli – właścicieli mieszkań i lokatorów, torowało drogę do zmniejszenia poprzedniego zakresu ochrony lokatora, zwłaszcza w zakresie podwyższania czynszu najmu oraz trwałości stosunku najmu celem zapewnienia efektywniejszej realizacji prawa własności. Z drugiej strony, niezmienne jest stanowisko Trybunału, że eksmisja z mieszkania, bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed bezdomnością narusza godność człowieka i nie może być akceptowana. Ostatnio słychać jednak coraz więcej głosów, że prawa lokatorów, zwłaszcza z uwagi na ich postrzeganie przez pryzmat nagannych działań tzw. czyścicieli kamienic, jest za daleko idąca i w skrajnych wypadkach prowadzi do pozbawienia właściciela prawa do dysponowania przedmiotem swojej własności. Być może zatem warto powrócić do dyskusji na temat zapewnienia właściwej równowagi w zakresie ochrony praw obu grup obywateli, zwłaszcza w kontekście przygotowywanej zasadniczej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów.

Relacja na gorąco:

„Rozumiem ludzi wyrzuconych na bruk – to absolutnie nieakceptowalne społecznie” – powiedział mec. Rafał Dębowski, Sekretarz Naczelnej Rady Adwokackiej. „Dlatego dziwię się, że od tylu lat istniało na to przyzwolenie społeczne i polityczne, a państwo nie wprowadziło przeciwko temu odpowiednich instrumentów”.

Stosunki między właścicielami a najemcami można określić jako wieczny antagonizm. Zauważalna w latach 90. tendencja do akcentowania konieczności zapewnienia efektywniejszej realizacji prawa własności przez wiele lat torowała drogę do zmniejszenia poprzedniego zakresu ochrony praw lokatora, zwłaszcza w zakresie podwyższania czynszu najmu i trwałości stosunku najmu. Konflikty między właścicielami a lokatorami zaostrzały się i doprowadziły do wielu systemowych patologii, których najbardziej jaskrawym przykładem jest choćby działalność tzw. czyścicieli kamienic. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego niezmiennie pozostawało jednak przy stanowisku, że eksmisja z mieszkania, bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed bezdomnością narusza godność człowieka i nie może być akceptowana. Na ile postulaty udało się dotychczas zrealizować? 

W panelu udział wzięli dr hab. Małgorzata Bednarek, radczyni prawna i autorka monografii „Prawo do mieszkania w Konstytucji i ustawodawstwie”, mec. Rafał Dębowski, Sekretarz Naczelnej Rady Adwokackiej, Robert Damski, komornik sądowy, dr Paweł Sławicki, sędzia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi oraz Renata Krupa-Dąbrowska, dziennikarka „Rzeczpospolitej”. Celem spotkania była dyskusja nad kwestią faktycznej równowagi między fundamentalną wartością, jaką jest ochroną prawa własności a ochroną praw lokatorów w polskim systemie prawnym. Potrzeba zbalansowania interesów obu grup obywateli stanowi przedmiot toczącej się od wielu lat debaty, która obecnie ponownie zyskuje na aktualności wobec działań związanych z reprywatyzacją oraz przygotowywanej zasadniczej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dr hab. Bednarek wskazała regulacje prawne należy zawsze rozpatrywać w zestawieniu z zasadą przyrodzonej godności jednostki, która poprzez pozbawienie jednostki możliwości realizowania potrzeb mieszkaniowych jest ograniczana. Ustawodawca zaś powinien urzeczywistniać zasady społecznej gospodarki rynkowej, ale także sprawiedliwości społecznej.

Zdaniem dr hab. Bednarek, państwo powinno wywiązywać się z tych obowiązków poprzez zapewnianie obywatelom instrumentów prawnych, ale także finansowych, dążących do realizacji potrzeb mieszkaniowych obywateli, np. poprzez budownictwo socjalne czy programy przeciwdziałania bezdomności.

W przypadku prawa własności i prawa najmu do czynienia mamy z kolizją praw podstawowych w tym samym obrębie praw majątkowych. Jakkolwiek, pamiętać należy, że prawo najmu jest usytuowane niżej w hierarchii praw podmiotowych niż prawo własności. Ustawodawstwo powinno hierarchię tę odzwierciedlać. Ważną rolą państwa jest jednak zapewnianie ochrony lokatorom przed nieuczciwymi mechanizmami rynkowymi.

Mecenas Dębowski w kwestii niedostatku lokali socjalnych zaproponował innowacyjne rozwiązanie konfliktu, jakim mogłoby być w jego przekonaniu wykonanie zastępcze. „Czy w przypadku, gdy gmina nie wykonuje obowiązku o zaoferowaniu lokalu socjalnego, czy nie można by wynająć innego lokalu i obciążyć kosztami tego, kto obowiązku płacenia czynszu nie spełnia?” – spytał.

Kto miałby dostarczyć ten lokal zastępczy? „Proponowałbym, by była to osoba trzecia, prywatny właściciel wynajmujący lokal za czynsz rynkowy. Gmina natomiast miałaby obowiązek zwrócić koszt czynszu za ten lokal, nie wykonując obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego” – wyjaśnił mecenas.

Szczególnie przykrym zjawiskiem jest dotychczasowy brak polityki państwa w zakresie tworzenia mieszkań socjalnych. Jeśli chcemy wyciszyć konflikt społeczny, państwo w tym zakresie musi współdziałać, wspierać inwestycje i być pomocą realną. 

Redaktor Krupa-Dąbrowska przypomniała, że podejmowane były budowy mieszkań pod wynajmem poprzez Towarzystwo Budownictwa Społecznego – pomysł ten jednak się nie sprawdził. „Mieszkań pod wynajem nie brakuje, problemem jest to, że prawo najmu mieszkań socjalnych jest niejako dziedziczone poprzez wstępowanie w stosunek najmu” – stwierdziła. Podejmowane były próby zmiany owych regulacji – proponowane przepisy przewidywały możliwość weryfikacji dochodów lokatorów mieszkań socjalnych celem badania ich uprawnienia do takiego lokalu. Z powodów politycznych próby te zawsze kończyły się fiaskiem.

Sędzia Paweł Sławicki zwrócił uwagę na ważkość przepisów proceduralnych wprowadzanych przez ustawodawcę do systemu prawnego i problemy z przeprowadzeniem postępowania dowodowego przez sąd w przypadku przyznawania lokali socjalnych. „Jeśli ustawodawca nakłada pewne obowiązki na sąd i organy egzekucyjne, powinien także wyposażać ich w narzędzia do ustalenia okoliczności faktycznych”. W przypadku nowo wprowadzonej konstrukcji prawnej najmu instytucjonalnego sąd prowadzi jedynie postępowanie klauzulowe i nie ma żadnej możliwości zbadania czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, co naraża grupy szczególnie chronione (jak kobiety w ciąży, osoby z niepełnosprawnością) na eksmisję do noclegowni.  

Robert Damski, komornik sądowy wskazał na wiele uregulowań proceduralnych w polskim systemie prawnym, które w istocie umożliwiają eksmisję lokatorów na bruk, jak choćby art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego, czy konstrukcja najmu instytucjonalnego w ramach programu Mieszkanie+. Z drugiej strony – co ma zrobić właściciel lokalu gdy najemca przestaje opłacać czynsz bądź choćby dewastuje mieszkanie będące przedmiotem najmu? O ile oczywiste jest, że prawa lokatorów nie są wystarczająco chronione w niektórych przypadkach, o tyle prawa właścicieli istnieją jedynie do tego stopnia, do którego najemca zachowuje się fair.

Dyrektor Zespołu Cywilnego w BRPO, Kamilla Dołowska, zauważyła, że problemy, o których mówił Damski, były wielokrotnie przedmiotem działań Rzecznika.

Mecenas Dębowski, mimo że dostrzega dolegliwość niektórych przepisów względem lokatorów, zauważył, że dodatkowym problemem właścicieli jest długość postępowania zmierzającego do odzyskania własności. „Nie jest to przewlekłość postępowania, a naturalny czas trwania procesu, który w swej istocie jest procesem długim”.

Dębowski wyraził zbulwersowanie faktem, że osoby z dużym dochodem ukrywając majątek często korzystają z lokali socjalnych, które powinny służyć zaspokajaniu potrzeb najuboższych. Nie ma jednak woli politycznej, by wprowadzić takie przepisy umożliwiające weryfikację praw do posiadania lokali w zasobach komunalnych.  

Redaktor Krupa wskazała, że wyjściem z sytuacji byłaby budowa nowych mieszkań komunalnych wraz z przeznaczeniem na ten cel dużych środków budżetowych. Ze stanowiskiem tym w polemikę weszła dr hab. Bednarska, mówiąc, że władze publiczne nie mogą permanentnie budować lokali nisko oczynszowanych czy socjalnych, wyzbywając się własności publicznej w zasadzie za darmo, gdyż to polityka nieracjonalna.

W podsumowaniu dyskusji zauważono, że oś sporu przebiega de facto wokół kwestii, na ile gospodarka powinna być społeczna, a na ile rynkowa.

Joanna Derlikiewicz, „Kultura Liberalna”