Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Prawa mieszkańców popegeerowskich osiedli nadal nie są należycie chronione
• Rzecznik Praw Obywatelskich wielokrotnie poruszał sprawę tzw. spółdzielni popegeerowskich, które na skutek zmiany prawa musiały zostać postawione w stan likwidacji 
• A po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2020 r. wciąż nie uchwalono przepisów, które na nowo uregulowałyby tę materię
• RPO Marcin Wiącek występuje w tej sprawie do ministra rozwoju i technologii Waldemara Budy

Przedmiotem zainteresowania Rzecznika Praw Obywatelskich pozostają skutki art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze. Od momentu jego uchwalenia budził on zasadnicze zastrzeżenia RPO, które przedstawił m.in. Ministrowi Inwestycji i Rozwoju 23 sierpnia 2018 r. Poruszył m.in. wątek tzw. spółdzielni popegeerowskich, które na skutek działania art. 4 (utrata członkostwa w spółdzielni przez dotychczasowych członków), musiały zostać postawione w stan likwidacji.

Rzecznik zwracał uwagę m.in. że nie można wykluczyć na gruncie przepisów Prawa spółdzielczego dotyczących likwidacji spółdzielni, że jej majątek zostanie przekazany innym podmiotom niż byli członkowie. Powstaje wtedy realne zagrożenie dla właściwego utrzymania zasobów mieszkaniowych. Przekazanie tej infrastruktury podmiotom prywatnym, działającym w oparciu o kryterium zysku, może wypłynąć na wysokość opłat należnych od właścicieli lokali.

Wobec braku skutecznej reakcji resortu RPO  zaskarżył art. 4 ustawy do Trybunału Konstytucyjnego. Wyrokiem z 10 czerwca 2020 r. (sygn. K 3/19) TK stwierdził, że jest on niezgodny z art. 58 ust. 1 w zw. z art. 31 ust. 3 w zw. z art. 2 Konstytucji. Art. 4 utracił moc obowiązującą 19 czerwca 2021 r.

Czas pomiędzy publikacją wyroku, a utratą mocy obowiązującej miał służyć do uchwalenia nowych, zgodnych z wyrokiem TK regulacji w zakresie członkostwa w spółdzielni. Niestety, tak się nie stało; do dziś nie uchwalono przepisów, które miałyby na nowo regulować tę materię.

Rzecznik kilkukrotnie apelował do właściwego resortu o zdecydowane działania, niestety bez skutku (ostatnie wystąpienie z 20 czerwca 2022 r. skierowano bezpośrednio do ministra).

Do Biura RPO wpływają skargi od byłych członków spółdzielni, postawionych w stan likwidacji właśnie z powodu działania niekonstytucyjnego art. 4, tj. wskutek ustania członkostwa wszystkich dotychczasowych członków. Efektem jest wyzbywanie się majątku spółdzielni (chodzi głównie o grunt, na którym zlokalizowana była infrastruktura techniczna służąca do utrzymania budynków mieszkalnych, przede wszystkim lokalne kotłownie). Takie grunty przechodzą w ręce prywatnych podmiotów, co powoduje trudności z zapewnieniem np. dostaw energii cieplnej do budynków mieszkalnych. 

Tak stało się np. w Spółdzielni Mieszkaniowej w Wydminach w likwidacji. Mieszkańcy budynków zarządzanych do niedawna przez spółdzielnię, której byli członkami, lecz członkostwo utracili na mocy art. 4 ustawy, zwracali się do MRiT.  W odpowiedzi resort przedstawił obowiązujący stan prawny, w tym możliwości kontrolowania i odwołania likwidatora spółdzielni. Niestety, decyzją nabywcy gruntu, na którym jest kotłownia, ludzie zostali pozbawieni dostaw energii cieplnej do mieszkań.

Osoby, które utraciły członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej postawionej w stan likwidacji, mają niewielkie możliwości, aby we własnym zakresie zainicjować jakikolwiek proces kontrolny. Wobec braku członkostwa, nie jest już możliwe zwołanie walnego zgromadzenia członków spółdzielni. 

Brak kontroli ze strony byłych członków popegeerowskich spółdzielni nad procesem likwidacji jej majątku budzi poważne wątpliwości Rzecznika, jeśli brać pod uwagę cel, dla jakiego tworzone były tzw. popegeerowskie spółdzielnie mieszkaniowe. Grunty Zasobu Nieruchomości Rolnych zabudowane obiektami infrastruktury technicznej towarzyszącej budynkom mieszkalnym wraz z innym mieniem niezbędnym do korzystania z tej infrastruktury Krajowy Ośrodek może przekazać, w drodze umowy, nieodpłatnie na własność gminie albo spółdzielni utworzonej przez nabywców lokali określonych w art. 42 ust. 1 w celu administrowania budynkami, w których znajdują się te lokale. Analogiczna regulacja obowiązywała również w przeszłości, a jej celem było i jest właśnie zagwarantowanie nabywcom lokali w budynkach tzw. popegeerowskich prawidłowego funkcjonowania budynków i lokali przy pomocy istniejącej infrastruktury towarzyszącej, takiej jak m.in. kotłownie. 

Z powodu utraty członkostwa w spółdzielni na podstawie art. 4 ustawy mieszkańcy budynków, które obsługiwane były dotąd przez obiekty infrastruktury technicznej przekazane spółdzielni, nie mają żadnego wpływu na decyzję o przekazaniu tego mienia innemu podmiotowi, który, jak się zdaje może nim swobodnie dysponować, a także zmienić jego przeznaczenie. Również sąd rejestrowy nie nadzoruje czynności likwidatora w trakcie likwidacji. 

W praktyce wydaje się więc, że cel, na jaki grunty wchodzące w skład zasobu nieruchomości rolnych Skarbu Państwa zostały przekazane spółdzielni mieszkaniowej, może zostać całkowicie zniweczony, ze szkodą dla mieszkańców popegeerowskich osiedli, których interesy miały być w ten sposób chronione. 

Problemu nie rozwiązuje przewidziane w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego tzw. prawo pierwokupu, zastrzeżone dla Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa, działającego na rzecz Skarbu Państwa. KOWR realizuje zadania wynikające z polityki państwa, zwłaszcza  w zakresie wdrażania i stosowania instrumentów wsparcia rolnictwa, aktywnej polityki rolnej oraz rozwoju obszarów wiejskich wsi.

Tak określony zakres działania KOWR nie uzasadnia skorzystania z prawa pierwokupu w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt zabudowany urządzeniami infrastruktury technicznej towarzyszącej budynkom mieszkalnym. W sprawie zbycia osiedlowej kotłowni przez Spółdzielnie Mieszkaniową w Wydminach, KOWR nie skorzystał z prawa pierwokupu, właśnie dlatego, że zbywany grunt nie nadawał się na cele związane z produkcją rolniczą.

Problem wydaje się tym bardziej istotny obecnie, gdy na skutek drastycznych wzrostów cen energii cieplnej, dotychczasowi lokalni dostawcy zaprzestają dostarczania energii cieplnej do osiedli mieszkań popegeerowskich. Tak stało się m.in. w przypadku osiedla w Kopytkowie, gm. Smętowo Graniczne, której sprawę również badał RPO.

Wydaje się, że ta sytuacja, stanowiąca jak się zdaje nieprzewidziany wcześniej skutek działania niekonstytucyjnego art. 4 ustawy, wymaga interwencji ustawodawcy. Dlatego też RPO sygnalizuje ten problem  ministrowi z prośbą o stanowisko. 

IV.7212.12.2022