Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Obywatele skarżą się na brak wygaśnięcia zabezpieczenia majątkowego nałożonego w postępowaniu karnym w postaci zakazu obciążania i zbywania nieruchomości
• W przypadku nabycia w dobrej wierze nieruchomości w drodze licytacji komorniczej nabywca nie może nią swobodnie dysponować, gdyż zabezpieczenie co do zasady nie wygasa
• Rzecznik Praw Obywatelskich przedstawia Ministrowi Sprawiedliwości propozycje zmian legislacyjnych dla rozwiązania problemu
• AKTUALIZACJA 14.11.2024: Poruszona w piśmie RPO tematyka wymaga głębokiej i systemowej analizy prawnej. Posłuży to do podjęcia najbardziej optymalnych decyzji odnośnie do ewentualnych działań legislacyjnych mających na celu doprecyzowanie istniejących w tym obszarze rozwiązań normatywnych - odpowiada resort.

Zakaz zbywania i obciążania nieruchomości, wynikający z art. 292 § 2 Kodeksu postępowania karnego, nie jest sankcją orzekaną wobec oskarżonego (podejrzanego). Stanowi publicznoprawny instrument gwarancji realnego wykonania sankcji prawomocnie orzeczonej przez sąd. Taki prawnie określony środek przymusu różni się znacząco od zabezpieczeń roszczeń cywilnych, których celem jest umożliwienie zrealizowania w przyszłości cywilnoprawnego obowiązku  w relacji między oznaczonymi podmiotami.

Organ procesowy może uchylić zabezpieczenie majątkowe z własnej inicjatywy, ale także na wniosek zainteresowanego, jeżeli stało się ono bezprzedmiotowe lub niecelowe. W wyniku upadku zabezpieczenia następuje umorzenie postępowania wykonawczego.

Orzeczony na podstawie art. 292 k.p.k. zakaz zbywania i obciążania nieruchomości niewątpliwie nie należy do praw rzeczowych oraz nie należy do "praw i roszczeń osobistych", o których mowa w art. 16 ust. 2 u.k.w.h. Umieszczony tam katalog praw i roszczeń osobistych nie jest wyczerpujący, jednakże ze względu na charakter tego zakazu, orzeczonego na podstawie art. 292 k.p.k., nie można uznać go za prawo ani roszczenie osobiste w rozumieniu omawianych przepisów (postanowienie SN z  7 maja 2009 r., IV CSK 567/08, OSNC 2010, nr 3, poz. 42).

Tylko jedno orzeczenie zapadło w tej materii: że wskutek przysądzenia własności nieruchomości przewidziany w art. 292 k.p.k. zakaz zbywania i obciążania nieruchomości nie wygasa. SN oraz kilka idących w ślad za nim sądów powszechnych uznało, że zakazu zbywania i obciążania nieruchomości orzeczonego na podstawie art. 292 § 2 k.p.k. nie można uznać za "prawo lub roszczenie osobiste" Skarbu Państwa, w rozumieniu art. 1000 § 1 k.p.c. w związku z art. 16 ust. 2 u.k.w.h.

Zdaniem SN jest to powstające w sposób określony w k.p.c. i ujawnione w księdze wieczystej obciążenie nieruchomości dokonane w postępowaniu karnym, wynikające z publicznoprawnych uprawnień Państwa do zagwarantowania egzekucji wyroku sądowego wydanego w takim postępowaniu, do którego przepisy art. 1000 § 1 i art. 1003 § 1 k.p.c. nie mają zastosowania i które nie wygasa w wyniku przysądzenia własności po sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. 

Nie ma wątpliwości, że orzeczony na podstawie art. 292 k.p.k. zakaz zbywania i obciążania nieruchomości nie należy również do praw rzeczowych. Orzeczenie sądu karnego czy wniosek prokuratora w postępowaniu przygotowawczym może stanowić podstawę do stwierdzenia, że obciążenie to uległo zmianie lub wygasło, natomiast jego upadek następuje z mocy prawa, w sytuacjach wskazanych w art. 294 k.p.k. Stanowi to istotny problem i pewnego rodzaju wyłom od zasady określonej w art. 1000 § 1 k.p.c., a jednocześnie niewynikającej z art. 1000 § 2 k.p.c.

Inny charakter mają służebności oraz obciążenia z mocy ustawy, o których mowa w art. 1000 § 2 k.p.c. Ani brak ujawnienia tych praw w księdze wieczystej, ani zaniechanie zgłoszenia tych praw organowi egzekucyjnemu, nie powoduje ich wygaśnięcia. Prawa te pozostają w mocy i nabywca musi je respektować, nawet gdy z jakichś powodów nie były wskazywane w postępowaniu egzekucyjnym i nie ujawniono ich istnienia w opisie i oszacowaniu mimo wymogu z art. 984 § 1 k.p.c. W tym zakresie pierwotny charakter nabycia przez przysądzenie własności podlega ograniczeniu z mocy art. 1000 § 2 k.p.c.  Zakaz zbywania i obciążania nieruchomości, o którym mowa w art. 292 k.p.k., nie należy do tej kategorii.

Należy zatem postulować dodanie art. 294 § 3 k.p.k. o następującej treści: „Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa zabezpieczenie, o którym mowa w art. 292”.

Zmiana ta uzasadniona jest cywilnoprawnymi skutkami przysądzenia własności, które w aktualnym stanie prawnym nie rozciągają się na zakaz zbywania i obciążania nieruchomości, o którym mowa w art. 292 k.p.k., chociaż niewątpliwie stanowią istotną dolegliwość dla nabywcy nieruchomości, który nie powinien ponosić ujemnych konsekwencji jej nabycia. Należy bowiem podkreślić, że wprawdzie zgodnie z art. 1000 § 1 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, jednak uznaje się, że zakaz zbywania i obciążania nieruchomości z art. 292 k.p.k. nie należy do tej kategorii, a równocześnie nie należy do wyjątków, które pozostają w mocy jako obciążenie nieruchomości z art. 1000 § 2 k.p.c.

Należy zwrócić uwagę na zróżnicowanie sytuacji, kiedy sąd ustanawia zakaz zbywania i obciążania nieruchomości jako zabezpieczenie w postępowaniu cywilnym (m.in. art. 7563 § 1 k.p.c. i art. 7564 § 1 k.p.c.) oraz gdy czyni to prokurator w postępowaniu karnym (art. 292 k.p.k.), a ma to zupełnie inną doniosłość oraz konsekwencje prawne i faktyczne..

W przypadku sądowego zabezpieczenia w drodze postępowania cywilnego należy zauważyć, że w podziale sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości uczestniczą poza wierzycielem egzekwującym m.in. wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości. Z kolei sumę wydzieloną na zaspokojenie wierzytelności, której uiszczenie zależne jest od warunku zawieszającego albo od wyniku sporu, w którym wierzyciel uzyskał zabezpieczenie powództwa, pozostawia się na rachunku depozytowym Ministra Finansów. 

Nawet dalsze trwanie procesu karnego, bez zapadnięcia prawomocnego orzeczenia w sprawie, zabezpiecza interes osoby czy innego podmiotu (choćby Skarbu Państwa), na rzecz której ustanowiono zabezpieczenie i nie stoi na przeszkodzie przeprowadzenia skutecznej licytacji nieruchomości. Potwierdza to także uchwała SN z dnia 16 czerwca 2021 r. dotycząca kwestii zabezpieczenia interesów wierzyciela w ramach tzw. skargi pauliańskiej. Zgodnie z nią osoba, na rzecz której ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej tytułem zabezpieczenia roszczenia określonego w art. 527 § 1 k.c., jest uczestnikiem postępowania egzekucyjnego toczącego się co do tej nieruchomości, na wniosek wierzycieli osoby trzeciej, uprawnionym do zaskarżenia postanowienia o przybiciu naruszającego jego prawa.

Z drugiej strony należałoby uwzględnić zatem słuszny interes nabywcy nieruchomości w drodze licytacji komorniczej i niezależnie od jego wiedzy na temat widniejących na nieruchomości obciążeń dopuścić możliwość wykreślenia wpisu zakazu zbywania i obciążania nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji a komornik w planie podziału powinien zaznaczyć, że zakaz zbywania i obciążania nieruchomości wygasł.

Należy przyjąć, że nabywca nieruchomości w drodze licytacji uzyskuje prawo do złożenia zarzutów na plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nabytej przez niego nieruchomości, gdyż należy on do kategorii podmiotów mających interes prawny w zaskarżeniu planu podziału poprzez złożenie wobec niego zarzutów. Organ egzekucyjny sporządzający plan podziału ma obowiązek umieścić w nim decyzję o uwzględnieniu bądź nie, należności z tytułu podatków lub danin publicznoprawnych. W przypadku ich nieuwzględnienia może dojść do sytuacji, że zostanie nimi obciążony nabywca nieruchomości. Podobna sytuacja zachodzi także wtedy, gdy komornik nie uwzględni w planie podziału praw, które wygasają wskutek przysądzenia własności.

Mimo tych różnic także przy zabezpieczeniu dokonanym przez prokuratora na podstawie art. 292 k.p.k. po zapłaceniu ceny nabycia wskutek licytacji komorniczej nowy właściciel nadal jednak nie będzie też w żaden sposób odpowiadał za ewentualne niezapłacone, a zabezpieczone należności skazanego, ponieważ komornik, ustalając plan podziału, albo przekaże część lub całość uzyskanych środków organowi postępowania przygotowawczego, albo pozostawi je na rachunku depozytowym.

Z punktu widzenia możliwości dysponowania nabytą nieruchomością istnieje jednak istotna różnica, która wymagałaby zmiany aktualnego stanu prawnego. Należy mieć bowiem na względzie fakt, że to nadal prokurator autonomicznie decyduje o tym, czy i kiedy złoży wniosek o wykreślenie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości. Limitowany jest jedynie prawomocnym zakończeniem postępowania karnego, które może toczyć się latami. W związku z tym do tego czasu nabywca licytacyjny nie będzie mógł sprzedać ani obciążyć swojej nieruchomości hipoteką.

Celem usystematyzowania porządku prawnego oraz wprowadzenia równych i transparentnych zasad dla nabywców nieruchomości w drodze licytacji komorniczej rozważenia wymaga wprowadzenie art. 294 § 3 k.p.k. w brzmieniu: „Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa zabezpieczenie, o którym mowa w art. 292”.

RPO Marcin Wiącek prosi ministra Adama Bodnara o analizę problemu i rozważenie zainicjowania działań legislacyjnych, które stanowiłyby jego rozwiązanie. Zwraca się także o stanowisko.

II.510.666.2024