Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Wielu lokatorów reprywatyzowanych w stolicy kamienic nie było w stanie płacić czynszów radykalnie podwyższanych przez nowych właścicieli 
• Z inicjatywy właścicieli zapadały wyroki sądowe, po których ludzie tracili prawo najmu do lokalu
• Dziś nie mogą tego prawa odzyskać. Nie ma bowiem przepisu, który by to umożliwiał - nawet po uchyleniu decyzji reprywatyzacyjnej przez Komisję Weryfikacyjną

21 listopada 2018 r. Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Ministra Sprawiedliwości o odpowiednie doprecyzowanie ustawy o usuwaniu skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych wydanych w Warszawie z naruszeniem prawa. Do dziś nie otrzymał odpowiedzi. Dlatego ponownie zwrócił się do ministra Zbigniewa Ziobry o poinformowanie o ewentualnych planowanych działaniach legislacyjnych na korzyść obywateli.

Wobec wielu lokatorów reprywatyzowanych kamienic zapadały - z inicjatywy beneficjenta decyzji reprywatyzacyjnej - prawomocne wyroki, nakazujące opróżnienie i opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych. Osoby te nie były w stanie płacić rażąco wysokich czynszów wprowadzanych przez nowego właściciela. Efektem była utrata tytułu prawnego do lokalu wskutek wypowiedzenia najmu i w konsekwencji orzeczenia eksmisji.

Ta grupa byłych lokatorów pozostaje poza ochroną przewidzianą w ustawie z 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa. Na mocy tej ustawy powołano Komisję Weryfikacyjną, która zajmuje się „dziką reprywatyzacją”.  

Założeniem ustawy miało być usunięcie wszelkich skutków decyzji reprywatyzacyjnych wydanych z naruszeniem prawa, zwłaszcza wyrównanie dotkliwych krzywd wyrządzonych lokatorom. Niestety, w praktyce okazuje się, że cel ten nie może zostać w pełni osiągnięty ze względu na złożoność stosunków prawnych, których ustawa nie uwzględnia.

Wprawdzie stanowi ona, że czynności prawne dokonane przez osobę, na rzecz której wydano decyzję reprywatyzacyjną, uznaje się za bezskuteczne wobec osoby zajmującej nieruchomość lub jej część, ale nie uwzględnia to bardziej skomplikowanych sytuacji. Nie daje też podstaw do uznania, że niweczy to skutki prawomocnych orzeczeń sądowych.

Kwestia dotyczy lokatorów, wobec których prawomocne wyroki eksmisyjne nie zostały wykonane; lokatorów, którzy dobrowolnie bądź w wyniku działań egzekucyjnych opuścili lokale, a także tych, których sytuacja została ukształtowana  wyrokami oddalającymi ich powództwo o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Nadal zatem na byłych lokatorach ciąży obowiązek opróżnienia zajmowanych lokali, bowiem są oni związani sentencją prawomocnych orzeczeń sądowych.

Ustawa z 2017 r. rozbudziła ich nadzieje na odwrócenie niekorzystnych skutków „dzikiej reprywatyzacji”, jednakże nadzieje te nie mogą być zrealizowane – wskazuje RPO. Brak jest bowiem przepisu, który stanowiłby w takich sytuacjach podstawę do przywrócenia byłym lokatorom prawa najmu na dotychczasowych zasadach - po uchyleniu przez Komisję Weryfikacyjną decyzji o reprywatyzacji danej nieruchomości.

W takiej sytuacji możliwe wydaje się zaś przywrócenie posiadania lokali byłym lokatorom, którzy do opuszczenia swoich mieszkań zostali zmuszeni  wskutek rożnych działań właściciela sprywatyzowanej nieruchomości (ale nie zapadły wobec nich wyroki o eksmisje). Zgodnie z ustawą, gmina albo Skarb Państwa ma bowiem obowiązek niezwłocznego przywrócenia posiadania takiemu najemcy lub innej osobie zajmującej nieruchomość lub jej część przed dniem wydania decyzji reprywatyzacyjnej.

Z braku wyraźnej regulacji, decyzja Komisji Weryfikacyjnej o uchyleniu reprywatyzacji nie może zatem oznaczać bezskuteczności prawomocnych wyroków sądowych – podkreśla Rzecznik. Niestety, żaden środek prawa procesowego cywilnego, umożliwiający weryfikację prawomocnych orzeczeń sądowych, nie jest adekwatny do wyeliminowania tych orzeczeń z obrotu prawnego (nawet skarga nadzwyczajna do Sądu Najwyższego).

- Wbrew zatem słusznym założeniom prawodawcy oraz oczekiwaniom społecznym - na gruncie obowiązującego stanu prawnego - nie jest możliwe w omawianych przypadkach zadośćuczynienie krzywdom poniesionym przez byłych lokatorów poprzez przywrócenie im posiadanych wcześniej uprawnień – stwierdza Rzecznik. W jego ocenie próby rozwiązania problemu poprzez zawarcie nowych umów najmu przez gminę bądź Skarb Państwa nie zaspokoją uzasadnionych oczekiwań byłych lokatorów.

Dlatego konieczne jest uregulowanie sytuacji prawnej tej grupy byłych lokatorów. Zasadne jest zatem zmiana ustawy poprzez jej doprecyzowanie i uzupełnienie.

IV.7213.4.2018