Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Jaka jest sytuacja właściciela mieszkania kupionego na wolnym rynku, ale w kamienicy, której reprywatyzację następnie unieważniła Komisja Reprywatyzacyjna?
• Jak długo Komisja może blokować postępowanie sądowe wobec lokatora w kamienicy, co do której nie ma jeszcze nawet podejrzenia, że doszło w niej do reprywatyzacyjnych nieprawidłowości?
• RPO przedstawił Ministrowi Sprawiedliwości dwa kolejne problemy, z którymi borykają się ludzie z powodu niejasności przepisów ustawy o Komisji Reprywatyzacyjnej.

- Pragnę zwrócić uwagę Pana Ministra na niektóre kwestie związane ze stosowaniem w praktyce przepisów ustawy o Komisji Weryfikacyjnej (o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa) – napisał Adam Bodnar do ministra Zbigniewa Ziobro.

Jeśli w nieprawidłowo zreprywatyzowanej kamienicy są lokatorzy, nabywca mieszkania traci je?

W jednej ze skarg zwrócono uwagę na praktyczne skutki sytuacji, gdy z nieruchomości warszawskiej wyodrębniono lokale, które uległy dalszemu zbyciu, natomiast Komisja Weryfikacyjna uchyla w całości decyzję reprywatyzacyjną i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania. Brzmienie ustawy po jej gruntownej nowelizacji w marcu 2018 r. (zwłaszcza art. 30 ust. 4, art. 29 ust. 1 pkt 3 oraz art. 40 i art. 41a ust. 2) może utrudniać ustalenie, jak kształtuje się wówczas sytuacja osób, które w dobrej wierze nabyły mieszkania na wolnym rynku.

Ustawa w jej pierwotnym brzmieniu pozwalała taką sytuację zakwalifikować jako zajście nieodwracalnych skutków prawnych. Komisja ograniczała się do stwierdzenia, że decyzja została wydana z z naruszeniem prawa; rodziło to dalsze skutki o charakterze odszkodowawczym.

Obecnie jednak wydanie takiego rozstrzygnięcia nie jest możliwe, jeśli mieszkanie, o które chodzi, znajduje się w kamienicy zamieszkałej przez choćby jednego lokatora, który do dnia wydania decyzji reprywatyzacyjnej nie dostał innego mieszkania. W takiej sytuacji Komisja musi uchylić decyzję reprywatyzacyjną w całości.

Stanowi ona podstawę nie tylko wykreślenia wpisu dokonanego „na podstawie” lub „z uwzględnieniem” decyzji uchylonej, ale też i (wszelkich?) wpisów późniejszych, „na podstawie aktu notarialnego” czyli w ramach obrotu cywilnoprawnego. Decyzja Komisji jest jednocześnie podstawą wpisania jako właściciela nieruchomości odpowiednio m.st. Warszawy albo Skarbu Państwa. Do tego na podstawie ustawy o własności lokali ułamkowym współwłaścicielem nieruchomości gruntowej (budynkowej – przy nieprzekształconym prawie użytkowania wieczystego) nadal pozostaje właściciel lokalu  – czego ustawa o Komisji Reprywatyzacyjnej zdaje się nie uwzględniać.

Ustawa nie przesądza, czy w takiej sytuacji sąd wieczystoksięgowy rzeczywiście powinien ujawnić m.st. Warszawę bądź Skarb Państwa jako wyłącznego właściciela i np. wpisać z urzędu ostrzeżenia o niezgodności księgi gruntowej (budynkowej) z rzeczywistym stanem prawnym – chociażby z tego powodu, że nie zgadza się suma udziałów we współwłasności. Jeżeli zaś tak, to powstają pytania o wpływ takich wpisów na treść księgi prowadzonej dla samego lokalu.

Skutki postępowania rozpoznawczego

Postępowanie sprawdzające służy Komisji Weryfikacyjnej do wstępnego zbadania, czy w procesie reprywatyzacji rzeczywiście doszło do naruszenia prawa lub innego rodzaju nadużyć. Na tym etapie badane orzeczenia i decyzje korzystają zatem z przymiotu legalności, a ich beneficjentom nie sposób postawić zarzut naruszenia prawa. Dopiero jeśli Komisja poweźmie wątpliwości co do prawidłowości procesu reprywatyzacyjnego, wszczyna postępowanie rozpoznawcze, które może zakończyć się także utrzymaniem w mocy decyzji reprywatyzacyjnej. Wtedy z mocy prawa ulegają zawieszeniu postępowania egzekucyjne (i inne).

Już jednak na etapie postępowania sprawdzającego, które nie jest objęte żadnymi ramami prawnymi czy terminami, Komisja może już wnieść do sądu o zawieszenie postępowania egzekucyjnego „dotyczącego nieruchomości warszawskiej lub dotyczącego osoby zajmującej lokal w nieruchomości warszawskiej będącej przedmiotem decyzji reprywatyzacyjnej”. Ten „stan prowadzenia postępowania” może trwać bez końca, nie ma żadnej możliwości przeciwdziałania jego przewlekłości.

Zdaniem RPO zawieszenie postępowań egzekucyjnych na podstawie art. 26a ustawy na etapie czynności „zaledwie” sprawdzających winno być stosowane z poszanowaniem konstytucyjnej zasady ochrony praw niewadliwie nabytych i z uwzględnieniem zasady proporcjonalności w ograniczaniu konstytucyjnych praw.

IV.7000.538.2018