Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Czynności notarialne miałyby być obowiązkowo nagrywane za pomocą urządzeń utrwalających obraz i dźwięk – proponuje Senat
• Rzecznik Praw Obywatelskich popiera tę inicjatywę legislacyjną
• Zapewniłaby ochronę obywateli przed nadużyciami, których ofiarami stają się głównie osoby starsze, znajdujące się przymusowej sytuacji życiowej
• Pozwoliłaby bowiem ustalić przebieg czynności, w której wyniku nastąpiła np. niezamierzona sprzedaż zamieszkiwanej nieruchomości

Komisja Ustawodawcza Senatu zaczęła prace legislacyjne nad projektem nowelizacji Prawa o notariacie (druk senacki nr 75).

Wprowadza on obowiązek utrwalenia przez notariusza przebiegu czynności notarialnych za pomocą urządzeń utrwalających obraz i dźwięk. Według uzasadnienia, podyktowane to jest koniecznością pełnego udokumentowania czynności notarialnych i ich prawidłowości. Pozwoli to w razie sporu na rzetelną, obiektywną ocenę czynności. Będzie gwarantem bezpieczeństwa zarówno dla stron jak i dla notariusza.

Rzecznik Praw Obywatelskich – który przedstawił senackiej komisji swe uwagi - w pełni popiera tę inicjatywę.

Już od kilku lat Adam Bodnar występował o taką zmianę do Ministra Sprawiedliwości i Krajowej Rady Notarialnej. Jest ona bowiem istotna dla zapewnienia należytej i pełnej ochrony obywateli przed nadużyciami, których ofiarami stają się obecnie osoby starsze oraz słabsze ekonomicznie, znajdujące się przymusowej sytuacji życiowej. 

Do  RPO wpływały  liczne skargi na notariuszy od osób, które w wyniku niekorzystnych umów, zawieranych w formie aktów notarialnych, utraciły własność nieruchomości. Składając podpisy w kancelarii notarialnej, nie miały świadomości, że zawierają umowę, której przedmiotem jest przeniesienie własności, a w konsekwencji utrata podstawy egzystencji – mieszkania.

Media  ujawniały informacje o kolejnych ofiarach zorganizowanego procederu przejmowania mieszkań za kwoty udzielonych pożyczek, znacząco odbiegających od wartości rynkowej tych nieruchomości.

Wobec notariuszy pojawiały się zarzuty nierzetelnego informowania stron przystępujących do aktu o jego skutkach, czy niereagowania na celowe wprowadzanie w błąd przez nieuczciwego kontrahenta zmierzającego do przejęcia (czy wręcz wyłudzenia) nieruchomości znacznie poniżej jej wartości. Ustalenie zaś rzeczywistej treści rozmów, sposobu udzielania zapewnień i pouczeń przez notariusza, w praktyce nie jest obecnie możliwe.

Niestety, nie można całkowicie wykluczyć przypadków zaniedbania przez notariusza jego obowiązków - „czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne” oraz „udzielania stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej”.  A obecnie nie ma  możliwości obiektywnego zweryfikowania prawidłowości wykonywania obowiązków przez notariusza oraz prawdziwości twierdzeń i zarzutów strony.

Inicjatywa Senatu RP pozwoli przede wszystkim lepiej zabezpieczyć prawa i interesy stron przystępujących do aktów notarialnych. Wpłynie też na podniesienie standardu wykonywania  obowiązków przez notariuszy., Umożliwi kontrolę prawidłowości postępowania wszystkich zainteresowanych stron i notariusza – co może mieć istotne znaczenie  dowodowe.

Pozwoli to także na przeciwdziałanie zjawisku wykorzystywania majątkowego osób starszych cierpiących na demencję albo otępienie starcze. 

Coraz częściej dochodzi bowiem do sytuacji, w których takie osobyzawierają niekorzystne  akty notarialne – umowy przeniesienia własności lokali mieszkalnych, będących jedynym ich majątkiem i miejscem zamieszkania. Osoby starsze cierpiące na różnego rodzaju zaburzenia stanu świadomości nie rozumieją skutków podejmowanych czynności. Osoby te są skłaniane do zawierania skrajnie niekorzystnych umów w formie aktów notarialnych. Umowy te są zawierane, mimo że do czynności tych dochodzi z udziałem notariusza, który ma obowiązek czuwać czy umowa nie narusza uzasadnionych interesów jednej ze stron i przez to nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Za korzystną dla obywateli RPO uznaje też zmianę, której celem jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu. Nakłada ona na notariusza obowiązek ustalenia czy świadczenia, których spełnienia dotyczą oświadczenia stron czynności notarialnej, zostały faktycznie wykonane. Strony będą obowiązane do przedstawienia niebudzącego wątpliwości dowodu, że świadczenie zostało spełnione, jeśli nie jest spełniane w obecności notariusza, pod rygorem odmowy dokonania czynności.

Zdaniem Rzecznika regulacja ta odpowiada na potrzebę wzmocnienia ochrony słabszych stron czynności notarialnych, bowiem pozwoli zabezpieczyć je przed wykorzystaniem poprzez brak zapłaty. Szczególnie osoby starsze nie są w stanie w najmniejszym stopniu zadbać o swoje interesy samodzielnie, w tym także uzyskać i wyegzekwować zapłatę należności.

Prowadzi to do skrajnie niekorzystnych sytuacji pokrzywdzenia osoby starszej, gdy w akcie  notarialnym widnieje zapis, że poświadcza otrzymanie należnej z aktu notarialnego kwoty, a faktycznie kwoty takiej nie otrzymuje.

W ocenie Rzecznika dotychczasowe regulacje prawne określające działalność notariatu i obowiązki notariuszy związane z przebiegiem czynności notarialnych, szczególnie tych o doniosłych dla stron skutkach majątkowych, okazały się niewystarczające.

RPO kilkakrotnie występował w całej sprawie do Krajowej Rady Notarialnej. Rada nie zanegowała postulatu rejestrowania czynności notarialnych. Wskazała jednak, że wymaga to bardzo dokładnego sprecyzowania, szczególnie jeśli chodzi o zakres rejestrowanych czynności, które związane są z koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa materiałów i zachowania tajemnicy zawodowej.

IV.7000.100.2020