Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Osoby gromadzące oszczędności na Koncie Mieszkaniowym skarżą się na niemożność zwiększenia limitu ustalonych ustawowo wpłat
• Przepisy nie przewidują bowiem waloryzacji limitu i powiązania go ze zmieniającymi się warunkami ekonomicznymi
• Zwiększenie limitu wpłat umożliwiłoby obywatelom szybsze gromadzenie funduszy na cele mieszkaniowe
• Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk pyta ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka o prace legislacyjne w celu zmiany limitów wpłat na Konto Mieszkaniowe
• AKTUALIZACJA 7.07.2025: Niewielkie zainteresowanie tą ofertą wskazuje na konieczność korekty przepisów i jej uatrakcyjnienia dla obywateli poprzez podjęcie odpowiednich działań legislacyjnych - odpisał min. Krzysztof Paszyk. Resort proponuje m.in. obniżenie z 500 zł do 300 zł minimalnej wpłaty miesięcznej na Konto Mieszkaniowe, zniesienie limitu wieku czy podwyższenie minimalnego wskaźnika rocznej premii mieszkaniowej z 0,01 do 0,04

Osoby gromadzące oszczędności na Koncie Mieszkaniowym wskazują RPO na brak możliwości zwiększenia limitu ustalonych ustawowo wpłat. Ich zdaniem nieuwzględnienie zmieniających się warunków ekonomicznych, inflacji czy rosnących cen utrudnia zgromadzenie środków umożliwiających inwestycje mieszkaniowe.

Konto wprowadzono ustawą z 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe jako element wsparcia na zakup pierwszego mieszkania. Chodzi o umożliwienie systematycznego odkładania środków; zachętą jest premia państwowa, dodawana do oprocentowania zgromadzonych środków.

Konto stworzono z myślą o osobach, które nie mają mieszkania, a planują jego zakup. Aby skorzystać z premii i zwolnienia z podatku dochodowego od odsetek, rachunek trzeba miec przynajmniej 3 lata. Posiadacz jest zobowiązany do regularnego odkładania kwot od 500 do 2000 zł miesięcznie przez maksymalnie 10 lat. 

Konto może być prowadzone na rzecz osoby fizycznej, która spełnia warunki z ustawy i ukończyła 13. rok życia, a w dniu zawarcia umowy nie ukończyła 45 lat. Atutem jest premia mieszkaniowa, naliczana za każdy rok oszczędzania. 

Projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe przewiduje nowe instrumenty określane zbiorczo programem "Pierwsze Mieszkanie". Pierwszym miał być bezpieczny kredyt 2%, czyli system dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Drugi to Konto Mieszkaniowe.

1 stycznia 2024 r. Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował o wstrzymaniu przyjmowania przez banki kredytujące wniosków o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%. Dotychczas tego nie wznowiono. Nie ma zatem możliwości składania nowych wniosków o taki kredyt.

Wydaje się zaś, że nadal jest możliwe pełne korzystanie z drugiego instrumentu - Konta Mieszkaniowego i zawieranie nowych umów.  W ustawie nie przewidziano jednak waloryzacji limitu ustalonych wpłat i powiązania limitu ze zmieniającymi się warunkami ekonomicznymi. 

W ocenie Rzecznika ma to istotne znaczenie z punktu widzenia możliwości stosunkowo długiego okresu oszczędzania na koncie – do lat 10. W tym okresie różne czynniki i warunki ekonomiczne mogą się zmienić. Sprawi to, że maksymalna kwota limitu wpłat nie spełni podstawowej roli - efektywnego oszczędzania na kupno mieszkania i oddali to w  czasie.

Jak wskazują wnioskodawcy, gdy ustawę uchwalano, minimalne wynagrodzenie za pracę wynosiło 3490,00 zł brutto. Wciąż ono wzrasta i wynosi obecnie 4666 zł brutto (wzrost prawie o jedną trzecią). Tymczasem limit wpłat nadal wynosi 2000 zł i nie zmienia się.

Ważny jest również wzrost przeciętnego wynagrodzenia za pracę, które w II kwartale 2023 r.  wynosił 7005,76 zł. Tymczasem w IV kwartale 2024 r. jest to 8477,21 zł.  Przy niezmiennej wysokości limitu coraz mniejsza kwota dochodu zaoszczędzonego może być objęta korzyściami z posiadania konta.

Wzrost wynagrodzeń bezpośrednio wpływa na zdolność obywateli do oszczędzania. Zwiększenie limitu wpłat na Konto Mieszkaniowe pozwoliłoby na lepsze dostosowanie oszczędności do obecnych warunków ekonomicznych. 

Aktualny limit wpłat można uznać za niewystarczający, aby w pełni wykorzystać możliwości oszczędzania, co nie jest korzystne w świetle rosnących cen mieszkań. Zwiększenie limitu wpłat umożliwiłoby obywatelom szybsze gromadzenie funduszy na cele mieszkaniowe.

Oczekiwania obywateli co do zwiększenia limitu wydają się zasadne. Pozwoliłoby to na bardziej efektywne oszczędzanie wobec rosnących kosztów kupna mieszkań i szybszą realizację celów mieszkaniowych.

Z uzasadnienia projektu ustawy nie wynika, jakimi kryteriami kierował się ustawodawca, przyjmując minimalne i maksymalne limity i z jakich powodów nie przewidziano możliwości ich zmiany czy podwyższenia.

ZRPO Stanisław Trociuk prosi min. Krzysztofa Paszyka o stanowisko i poinformowanie czy są rozważane, bądź prowadzone, prace legislacyjne zmierzające do zmiany obowiązujących obecnie limitów wpłat na Konto Mieszkaniowe. 

Pyta też, czy dotychczasowy program pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe będzie kontynuowany. Zwraca się o informację o zamierzeniach i działaniach rządu w celu ustalenia zasad pomocy państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Odpowiedź Krzysztofa Paszyka, ministra rozwoju i technologii

Konto Mieszkaniowe to jeden z instrumentów programu „Pierwsze Mieszkanie”  wprowadzony ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 2024 r. poz. 1704). Podstawowym celem instrumentu jest wsparcie gospodarstw domowych w wieloletnim wysiłku systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe związane z pozyskaniem pierwszego własnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaspokajającego potrzebę mieszkaniową. Instrument ten adresowany jest do osób, które obecnie nie są w stanie nabyć pierwszego mieszkania, ale planują jego zakup w perspektywie następnych lat.

Konto Mieszkaniowe to specjalne konto oszczędnościowe prowadzone przez banki komercyjne, połączone z rozwiązaniami wspierającymi systematyczne oszczędzanie na własne mieszkanie, którymi są bezzwrotne wsparcie w formie tzw. premii mieszkaniowej oraz zwolnienie z opodatkowania odsetek naliczanych w okresie oszczędzania od środków na Koncie Mieszkaniowym. Rozwiązania te, w szczególności mechanizm naliczania premii mieszkaniowej, uwzględniają zmieniające się warunki ekonomiczne. Premia mieszkaniowa zabezpiecza oszczędzającego przed utratą wartości gromadzonych środków, uwzględniając wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych (inflacja) oraz zmianę poziomu kosztów budowy mieszkań w okresie oszczędzania. Kwoty roczne naliczanej premii odpowiadają sumie odsetek od całości środków zgromadzonych na Koncie Mieszkaniowym według stanu na koniec każdego miesiąca danego roku oszczędzania, naliczonych proporcjonalnie dla każdego miesiąca tego roku według stopy procentowej równej rocznej inflacji (1/12 stopy inflacji jako podstawa obliczenia odsetek miesięcznych). Jeżeli jednak w danym roku zmiana wartości wskaźnika ceny 1 m [2] powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanego kwartalnie przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego byłaby wyższa niż inflacja w tym okresie, podstawą naliczenia premii mieszkaniowej będzie procentowa zmiana wartości wskaźnika ceny 1 m [2] powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Założenia instrumentu, w szczególności wysokość naliczanej premii mieszkaniowej, zostały oparte na rzeczywistych danych pochodzących z okresu 2001-2021, przy założeniu wpłaty miesięcznej dokonywanej w pełnych latach kalendarzowych w maksymalnej kwocie 2 000 zł i uwzględnieniu średniej arytmetycznej kwartalnej ceny 1 m[2] powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanego przez GUS za IV kwartał roku oraz wskaźnika inflacji. Założono, że nawet przy spadku i stabilizacji rocznej inflacji na niskim poziomie w żadnym z lat roczna premia mieszkaniowa nie będzie naliczana na poziomie niższym niż 4,2%. Zależności te znajdują potwierdzenie również w kolejnych latach – roczna zmiana średniej arytmetycznej z 4 kwartalnych wskaźników ceny 1 m [2] powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanych przez GUS w latach 2000-2023 wynosi 4,7%.

Rozpiętość warunków dotyczących systematycznego oszczędzania, w tym miesięcznej kwoty wpłaty od 500 do 2 000 zł, czy okresu oszczędzania obejmującego od 3 do 10 pełnych lat kalendarzowych, zgodnie z przyjętymi założeniami pozwala uwzględnić różne uwarunkowania, w jakich może znajdować się gospodarstwo domowe oszczędzającego, w tym różne sytuacje dotyczące środków na zakup lub budowę mieszkania zgromadzonych jeszcze przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu systematycznego oszczędzania w ramach rządowego programu. Powyższe warunki oddają charakter instrumentu, który w swoim założeniu służyć ma także promocji i edukacji w zakresie systematycznego oszczędzania i przygotowania do późniejszego terminowego regulowania zobowiązań (np. kredytowych).

W OSR do ustawy przyjęto, że kwota miesięcznej wpłaty na maksymalnym poziomie 2 000 zł pozwoli już po zakończeniu najkrótszego, 3-letniego okresu systematycznego oszczędzania zgromadzić wyłącznie w formie oszczędzonego kapitału kwotę odpowiadającą ok. 16,5% wartości inwestycji, która w wysokości 80% byłaby finansowana kredytem mieszkaniowym udzielonym w wysokości odpowiadającej przeciętnej kwocie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych (dla kredytu w wysokości 350 tys. zł będzie to wartość inwestycji wynosząca 437,5 tys. zł). Natomiast po zakończeniu 10-letniego okresu oszczędzania będzie to kwota odpowiadająca blisko 55% wartości takiej inwestycji.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii na bieżąco monitoruje i analizuje działanie instrumentu w warunkach rynku. Zgodnie z informacją kwartalną przekazaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego wg stanu na 31 marca 2025 r. założono 6 745 Kont Mieszkaniowych. Niewielkie zainteresowanie ofertą oszczędzania wskazuje na konieczność korekty przepisów dotyczących sposobu funkcjonowania instrumentu i uatrakcyjnienia oferty dla obywateli poprzez podjęcie odpowiednich działań legislacyjnych.

W projekcie ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (przebieg procesu legislacyjnego UA7: https://legislacja.gov.pl/projekt/12383852, dokument oczekuje na skierowanie do prac parlamentarnych), poza zmianami o charakterze doprecyzowującym zasady oszczędzania na Kontach Mieszkaniowych, proponuje się:

• zmianę, zgodnie z którą po upływie 24 miesięcy od zamknięcia Konta Mieszkaniowego i niewypłacenia premii mieszkaniowej będzie możliwość jego ponownego otworzenia. Obecnie, co do zasady w swoim życiu dana osoba fizyczna może otworzyć Konto Mieszkaniowe tylko raz. Wyjątkiem jest sytuacja, w której prowadzenie poprzedniego Konta zakończyło się przed ukończeniem 18 r.ż. i nie została wypłacona premia mieszkaniowa, wówczas istnieje możliwość ponownego otworzenia Konta w dorosłym życiu,
• obniżenie z 500 zł do 300 zł minimalnej wymaganej ustawą kwoty wpłaty miesięcznej na Konto Mieszkaniowe, co uelastyczni zasady systematycznego oszczędzania i zapewni lepsze dostosowanie warunków oszczędzania na Kontach Mieszkaniowych do różnego poziomu zamożności gospodarstw domowych przystępujących do tego systemu,
• zniesienie limitu wieku dla rozpoczęcia oszczędzania z wykorzystaniem Kont Mieszkaniowych, co umożliwi skorzystanie z instrumentu także osobom przekraczającym 45 r.ż.,
• skorzystanie z premii mieszkaniowej także w przypadku remontu lub przebudowy domu jednorodzinnego albo lokalu mieszkalnego uzyskanego w drodze dziedziczenia lub darowizny, co stanowi uzupełnienie katalogu wydatków w związku z którymi będzie możliwe skorzystanie z pełnej opcji korzyści oferowanych przez Konto Mieszkaniowe,
• podwyższenie minimalnego wskaźnika rocznej premii mieszkaniowej wyznaczającej poziom wsparcia systematycznie oszczędzających na Koncie Mieszkaniowym z 0,01 do 0,04, co zapewni realne wsparcie oszczędzających w postaci premii mieszkaniowej również w tych latach, w których zarówno inflacja, jak również ustalona na podstawie danych GUS roczna zmiana poziomu kosztów budowy mieszkań oddawanych do użytkowania w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym, nie przekraczają 4%.

Dalsza nowelizacja przepisów ustawy, w tym ewentualnego zwiększenia miesięcznego limitu wpłat na Konto Mieszkaniowe będzie rozważana w przyszłości po ewaluacji instrumentu oraz uznania zasadności zmian m.in. w zakresie zwiększenia wydatków budżetu państwa na wyższe niż obecnie zakładane wypłaty premii mieszkaniowych.

W uzupełnieniu do powyższych informacji wskazuję, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi zrównoważoną politykę mieszkaniową służącą rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych w Polsce skierowaną poprzez odpowiednie programy skierowane do różnych grup obywateli, którzy potrzebują wsparcia w zaspokojeniu swoich potrzeb mieszkaniowych. Resort pracuje także nad rozwiązaniami mającymi na celu zwiększenie dostępności mieszkań, zarówno w obszarze mieszkalnictwa rynkowego, jak i społecznego. Podejście resortu do problemów rynku mieszkaniowego jest wielokierunkowe, w równym stopniu dotyczy wsparcia zarówno popytu jak i strony podażowej i wynika z przekonania, że tylko spójne, korespondujące ze sobą zmiany, mogą pozwolić na osiągnięcie zakładanych efektów.

Specyfika polskiego rynku mieszkaniowego sprawia, że nadal wiele osób zainteresowanych jest kupowaniem mieszkań lub domów jednorodzinnych na własność (traktując to bardzo często jako dorobek całego życia), ale ze względu na wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych, grupa ta jest obecnie mocno ograniczona.

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom zarówno zwolenników budownictwa społecznego, jak i tych, którzy potrzebują wsparcia w zakupie mieszkania na własność został opracowany program „Pierwsze klucze”, a zgodnie z decyzją Zespołu do spraw Programowana Prac Rządu z 7 kwietnia br. projekt ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze” (UA11, https://www.gov.pl/web/premier/projekt- ustawy-o-inwestycjach-i-kredycie-mieszkaniowym-pierwsze-klucze) został włączony do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Podstawowe informacje o nowym rozwiązaniu legislacyjnym zostały zamieszczone na stronie internetowej MRiT – link: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/klucz-do-mieszkania. Natomiast szczegóły zostaną przedstawione z chwilą skierowania projektu do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania, aby każdy zainteresowany mógł zapoznać się z brzmieniem przepisów i wziąć udział w tych konsultacjach.

IV.7216.21.2024