Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Garaże wolnostojące, które służą jako mieszkania, są wyżej opodatkowane od tych, które są częścią budynku mieszkalnego czy garaży wielostanowiskowych w budynkach wielorodzinnych
• Obywatele podkreślają, że gdy taki garaż pełni funkcję mieszkalną, to również powinien korzystać z preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości przeznaczonej dla budynków mieszkalnych
• Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich pyta Ministerstwo Finansów, dlaczego takie garaże wyłączono z możliwości preferencyjnego opodatkowania 

Podatnicy zwracają RPO uwagę na kwestię opodatkowania garaży wolnostojących, gdy realizują one funkcje mieszkalne. Problem polega na tym, że właściciele garaży wolnostojących przy budynku mieszkalnym zobowiązani są do zapłaty podatku od nieruchomości w wyższej stawce (stawka dla budynków pozostałych) niż właściciele garaży będących częścią budynku mieszkalnego lub właściciele miejsc w garażu wielostanowiskowym w budynku wielorodzinnym (stawka dla budynków mieszkalnych).

Z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 18 października 2023 r. (sygn. akt SK 23/19) wynika, że za niekonstytucyjne uznano przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - w zakresie, w jakim uzależniają zastosowanie odpowiednich stawek podatku od nieruchomości do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu od jego wyodrębnienia lub niewyodrębnienia jako przedmiotu odrębnej własności - przez co do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu wielostanowiskowego stanowiącego przedmiot odrębnej własności, zastosowanie ma ponad dziesięciokrotnie wyższa stawka, a nie stawka przewidziana dla budynków mieszkalnych. 

W uzasadnieniu orzeczenia TK wskazał, że sytuacja podatnika nie może różnić się w zależności od tego, czy posiada on miejsce postojowe w garażu stanowiącym odrębną nieruchomość w budynku wielomieszkaniowym, czy też miejsce postojowe przynależne do lokalu mieszkalnego. W ocenie Trybunału należy brać pod uwagę przede wszystkim przeznaczenie, zgodnie z którym garaże są użytkowane, a sposób korzystania z garażu nie jest zależny od jego prawno-rzeczowej natury. Zwrócono uwagę na funkcję mieszkaniową garaży, jaką jest zaspokajanie podstawowych potrzeb bytowych ludzi, mimo że ze swej istoty nie służą one do zamieszkiwania.

Obywatele podkreślają, że  gdy garaż wolnostojący pełni funkcję mieszkalną, to również powinien korzystać z preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości przeznaczonej dla budynków mieszkalnych.

Kwestia była podnoszona w ramach toczącego się procesu legislacyjnego nad zmianami wynikającymi z konieczności wykonania wyroku TK z 18 października 2023 r. (sygn. akt SK 23/19). Niemniej jednak ustawodawca ostatecznie nie uwzględnił uwag w odniesieniu do zasad opodatkowania garaży wolnostojących pełniących funkcje mieszkalne. Mocą zmian za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznano także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku.

Dyrektor Zespołu Prawa Administracyjnego i Gospodarczego w BRPO Piotr Mierzejewski prosi dyrektor Departamentu Podatków i Opłat Stanowiących Dochód Jednostek Samorządu Terytorialnego w MF Monikę Derejko-Kotowską o stanowisko i szczegółowe wyjaśnienie, dlaczego z możliwości preferencyjnego opodatkowania wyłączono garaże wolnostojące przy budynku mieszkalnym, gdy realizują one funkcje mieszkalne.

V.511.24.2025