Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Członkowie spółdzielni mieszkaniowych, jak i osoby z prawem do lokali, muszą mieć ochronę prawną przed przerzucaniem na nich odpowiedzialności za długi spółdzielni – wskazuje RPO
• W świetle orzecznictwa jest jednak niebezpieczeństwo obciążania hipotecznego nie tylko całej nieruchomości spółdzielni, ale także poszczególnych lokali stanowiących odrębną własność  
• Rzecznik pyta Ministra Inwestycji i Rozwoju, czy w tej sprawie zostaną podjęte odpowiednie działania legislacyjne dla ochrony praw obywateli

Z przepisów Prawa spółdzielczego i ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych jednoznacznie wynika, że wolą ustawodawcy było, aby tytuły prawne  do lokali w ramach spółdzielni mieszkaniowej nie były zagrożone, gdy spółdzielnia jest zadłużona, np. z powodu ryzykownej działalności inwestycyjnej (jak np. Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa w Warszawie).

W praktyce jednak ten cel nie zostaje osiągnięty. Gdy spółdzielnia popadnie w długi, a nie stać jej na ich spłatę, to wierzyciel może wystąpić o zabezpieczenie swego długu poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości takiej spółdzielni.

Zgodnie z dotychczasowym utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, przepisy ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dopuszczają sytuację, w której takie hipoteki na nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej przekształcałyby się z mocy tej ustawy w tzw. hipoteki łączne, obciążające także te lokale, które - w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni - zmieniły status ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

Według Rzecznika istnieje zatem realne niebezpieczeństwo przerzucenia na gruncie obowiązującego stanu prawnego zobowiązań spółdzielni mieszkaniowych na osoby, którym służy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w tym nawet na te, które w ogóle nie są członkami spółdzielni.

RPO już od kilku lat prowadzi korespondencję w tej sprawie. W odpowiedzi na ostatnie wystąpienie z lutego 2017 r. resort infrastruktury i budownictwa w marca 2017 r poinformował  o podjęciu w trybie roboczym współpracy w tej sprawie z Ministerstwem Sprawiedliwości. To Ministerstwo w  marca 2016 r. pisało zaś, że kwestia jest skomplikowana i nie pozwala na jednoznaczne przesądzenie kwestii odpowiedzialności rzeczowej nabywców odrębnej własności lokalu w toku postępowania upadłościowego, egzekucyjnego i likwidacyjnego. Za uzasadniono uznano postulat zmiany obowiązującego stanu prawnego tak, aby jednoznacznie przesądzić, którego rodzaju prawom przyznać prymat - prawom byłych spółdzielców stających się z mocy prawa właścicielami odrębnych obciążonych hipotecznie nieruchomości, czy też wierzyciela hipotecznego. Ewentualne skierowanie projektu założeń ustawy do rozpatrzenia przez Radę Ministrów uzależniono od rekomendacji ekspertów, co było wstępnie przewidywane na II kwartał 2018 r.

W związku z tym Rzecznik zwrócił się do Ministra Inwestycji i Rozwoju o poinformowanie, jakie ustalenia ostatecznie przyjęto w ramach roboczej współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości oraz, czy zostaną podjęte działania legislacyjne, a jeśli tak, to jakie.

IV.7000.251.2015