Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu dana osoba dostaje od spółdzielni zwrot jego wartości rynkowej. Nie może to być więcej od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska za ten lokal w wyniku przetargu
• Zdarza się jednak, że wartość ustalona przez rzeczoznawcę jest nawet o kilkadziesiąt tysięcy zł niższa niż kwota uzyskana w przetargu
• Dochodzi wtedy do sporu między spółdzielnią a osobą, czy należy się jej kwota z operatu rzeczoznawcy, czy też uzyskana w wyniku przetargu
• Sądy wydają rozbieżne wyroki w tych sprawach, co budzi rozgoryczenie obywateli

Ludzie skarżą się Rzecznikowi Praw Obywatelskich na zasady rozliczeń spółdzielni mieszkaniowej z osobami uprawnionymi - po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Główną przyczyną sporów jest nieprecyzyjny stan prawny, a zwłaszcza art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z jej art. 11 ust. 21 wobec wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu. Nie może być ona wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu.

W zgłoszonej Rzecznikowi sprawie wartość rynkowa lokalu - ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie spółdzielni - była o kilkadziesiąt tysięcy niższa niż kwota uzyskana następnie w wyniku przetargu na zbycie prawa własności tego lokalu, przeprowadzonego przez spółdzielnię kilka miesięcy później. Powstał zatem spór, czy "wartość rynkową” stanowi kwota określona przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, czy też kwota uzyskana w wyniku przetargu.

Spór zakończył Sąd Najwyższy, który stwierdził, że z przepisu ustawy nie wynika konieczność odróżnienia wartości rynkowej lokalu od kwoty uzyskanej w wyniku przetargu. SN uznał, że wprawdzie wypłacana wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty uzyskanej w wyniku przetargu - ale może być od niej niższa.

Jednak sądy powszechne dokonują również odmiennej wykładni ustawy. Jeden z sądów okręgowych uznał za uzasadnione żądanie powoda, aby podstawę rozliczeń stanowiła kwota uzyskana w drodze przetargu. 

Sąd wskazał, że obecna definicja wartości rynkowej mówi, że jest to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Za "wartość rynkową" nie należy zatem przyjmować najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku, lecz szacunkową kwotę, jaką według osoby dokonującej wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji rynkowej zawieranej w konkretnym dniu - uznał sąd.

W literaturze przedmiotu zdaje się dominować pogląd, że "wartością rynkową" jest kwota uzyskana w wyniku przetargu.

W świetle rozważań Trybunału Konstytucyjnego należy zaś przyjąć, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek rozliczyć się z osobą uprawnioną na podstawie operatu szacunkowego - co może zostać skorygowane stosownie do wyniku przetargu.  

Praktyka wskazuje, że spółdzielnie rozliczają sie po przetargu. Przed uzyskaniem wylicytowanej kwoty rzadko która spółdzielnia dysponuje bowiem kwotą, którą mogłaby zadysponować na rzecz osoby uprawnionej. 

Obecny stan prawny rodzi zatem istotne spory między spółdzielnią mieszkaniową a osobą uprawnioną do uzyskania rozliczenia. Wymagają one rozstrzygnięcia na drodze sądowej, a orzeczenia nie są jednolite. Wywołuje to krytykę zainteresowanych obywateli. Nie rozumieją oni bardzo skomplikowanych zabiegów interpretacyjnych, które sądy są zmuszone stosować z uwagi na brak precyzji przepisu ustawy.

Dlatego zastępca RPO Stanisław Trociuk poprosił minister rozwoju Jadwigę Emilewicz o podjęcie prac legislacyjnych w celu doprecyzowania przepisów. Pyta też o wykładnię pojęcia "wartości rynkowej lokalu" oraz wpływu wyniku przetargu na jej określenie.

IV.511.342.2019