Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Ludzie nagle się dowiedzieli, że nie mają żadnego prawa do kotłowni i reszty infrastruktury zasilającej ich mieszkania w dawnym PGR
• O pilne naprawienie błędu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2017 r. apeluje Rzecznik Praw Obywatelskich 
• W ocenie RPO nowelizacja narusza konstytucyjne zasady ochrony praw nabytych i wolność zrzeszania się
• W niezamierzony sposób wymusiła ona bowiem likwidację „spółdzielni popegeerowskich” - podmiotów stworzonych do zarządzania infrastrukturą obsługującą mieszkania w zlikwidowanych PGR-ach
• Nie wiadomo m.in., co po likwidacji spółdzielni stanie z tą infrastrukturą; jej przekazanie prywatnym podmiotom może oznaczać wzrost opłat za mieszkania

W związku ze skargami obywateli, prośbami spółdzielców i wątpliwościami konstytucyjnymi zastępca RPO Stanisław Trociuk wystąpił w tej sprawie do ministra inwestycji i rozwoju Jerzego Kwiecińskiego. Zwrócił uwagę na prawdopodobnie nieprzewidziane przez prawodawcę skutki znowelizowanych 20 lipca 2017 r. przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Prawa spółdzielczego oraz Kodeksu postępowania cywilnego.

O co chodziło w nowelizacji 

Nowelizacja przewiduje, że wraz z jej wejściem w życie (co nastąpiło we wrześniu 2017 r.) członkostwo w spółdzielni tracą wszyscy, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo, prawo odrębnej własności czy roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Ten ogólny przepis bardzo niekorzystny rzutuje m.in. na byt tzw. „spółdzielni popegeerowskich". Nie mają one w swoich zasobach mieszkań, a zatem nie zrzeszają spółdzielców mających prawa do mieszkań. Zakładane były one bowiem wyłącznie w celu zarządzania mieniem po PGR-ach (państwowych gospodarstwach rolnych, masowo bankrutujących na początku lat 90. i w związku z tym likwidowanych). Chodzi np. o kotłownie, stacje transformatorowe, place zabaw i inne obiekty infrastruktury technicznej towarzyszącej budynkom mieszkalnym, w których mieszkania sprzedano na własność byłym pracownikom PGR. Takie obiekty były przekazywane nieodpłatnie gminie albo właśnie spółdzielni utworzonej przez nabywców lokali.

Nowelizacja sprawiła, że spółdzielnie te automatycznie straciły członków (ponieważ członkowie są właścicielami mieszkań, które nie stanowią „zasobu” omawianych spółdzielni), a wskutek spadku wymaganej liczby członków, prawo nakazuje ich likwidację. Takie też jest stanowisko Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

Krytyczna opinia spółdzielców

Z uwagi na skargi obywateli, RPO zwrócił się w tej sprawie do Krajowej Rady Spółdzielczej. W odpowiedzi Rada wskazała na trudności procesu likwidacji spółdzielni oraz na związane z tym koszty - także dla mieszkańców budynków i byłych członków spółdzielni. Według Rady likwidacja spółdzielni spowoduje też problemy z bieżącym administrowaniem nieruchomościami, a z uwagi na położenie budynków zazwyczaj z dala od większych miast - także ze znalezieniem profesjonalnego zarządcy nieruchomości, który przejmie to zadanie od spółdzielni.

Dla mieszkańców budynków „popeegerowskich” zaistniały stan rzeczy jest niezrozumiały, a powody, dla których dobrze funkcjonujące spółdzielnie mają być likwidowane, są całkowicie nieracjonalne – pisała Rada. Zwróciła także uwagę, iż podobny problem dotyczy też spółdzielni powołanych wyłącznie do budowy domów jednorodzinnych. Także te spółdzielnie, wskutek pozbawienia członkostwa dotychczasowych członków, będą musiały zostać zlikwidowane.

Rada poprosiła RPO o pomoc w zmianie prawa. Ponadto podkreśliła, że z uwagi na brak zainteresowania likwidacją ze strony byłych członków i zarządów spółdzielni, a także brak środków na przeprowadzenie likwidacji, w praktyce może ona nie zostać w ogóle realizowana. - Powstaje zatem pytanie, czy, i w jaki sposób, resort inwestycji i rozwoju, któremu służą określone uprawnienia kontrolne względem spółdzielni mieszkaniowych, zamierza monitorować i egzekwować realizację obowiązku likwidacji omawianego typu spółdzielni - napisał zastępca RPO do ministra  Jerzego Kwiecińskiego.

Niekorzystne skutki nowelizacji

Rzecznik widzi też i inne niebezpieczeństwo wynikające z nowelizacji. Nie da się bowiem wykluczyć, że infrastruktura techniczna zostanie przekazana innym podmiotom niż byli członkowie spółdzielni. Przekazanie jej podmiotom prywatnym, kierującym się kryterium zysku, może wypłynąć na wysokość opłat za mieszkania - uważa Stanisław Trociuk.

Zapisy nowelizacji są krytykowane także przez dotychczasowych członków tzw. oczekujących oraz przez osoby, które są aktywne i zaangażowane w bieżące sprawy spółdzielcze, mimo że swoje prawo do lokalu darowały np. dorastającym dzieciom. Osoby te nie mogą zrozumieć powodów, dla których obecnie odebrano im członkostwo w spółdzielniach mieszkaniowych, z którymi były i są związane nierzadko przez całe dorosłe życie.

Ponadto RPO zwraca uwagę na pojawiające się już rozbieżności w orzecznictwie sądów powszechnych pierwszej instancji. Dotyczą one okoliczności, czy dla zachowania członkostwa w spółdzielni wystarczy jakiekolwiek prawo do lokalu będącego w zasobach dowolnej spółdzielni i zlokalizowanego w dowolnym miejscu.

Nie bez znaczenia jest również  fakt, że w rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowy, który był podstawą uchwalonego później tekstu, kwestie dotychczasowego członkostwa były uregulowane odmiennie. Ministerstwo dostrzegało bowiem potrzebę respektowania konstytucyjnej zasady ochrony praw nabytych. W ocenie RPO ostatecznie przyjęte w nowelizacji rozwiązanie pozostaje w sprzeczności nie tylko z tą zasadą, ale również budzi zasadnicze wątpliwości co do zgodności z zagwarantowaną w art. 58 Konstytucji wolnością zrzeszania się.

- Wszystko to wskazuje na pilną potrzebę rozważenia zmiany art. 4 ustawy nowelizującej, ponieważ wywołuje on daleko idące, niekorzystne skutki dla obywateli, których, na co wskazuje przebieg procesu legislacyjnego, ustawodawca raczej nie przewidział - głosi pismo Stanisława Trociuka. Poprosił on ministra o stanowisko.

W nowelizacji była też i inna "niedoróbka"

Media podawały, że nowelizacja pominęła osoby mające roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chodzi o członków spółdzielni, którzy w przeszłości uzyskali przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego. Jak głosi uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r.,  takie osoby mają tylko roszczenie (tzw. ekspektatywę) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to m.in. niemożność zakładania dla takich spraw ksiąg wieczystych. Takich osób może być ok. pół miliona (w samej Warszawie ok. 300 tysięcy).  Spółdzielnie wykreślają te osoby z rejestru członków.

W kwietniu 2018 r. RPO wystąpił do MIiR o pilne uregulowanie sytuacji tych osób. W opinii Rzecznika problem może być wynikiem niedopatrzenia ustawodawcy. RPO zwrócił uwagę, że zachodzi realna obawa, iż wykreślenie tych osób z rejestru członków spółdzielni pozbawi je wpływu na funkcjonowanie spółdzielni i współdecydowanie o jej działalności. Sytuacja, w której grupa obywateli - bez własnej winy - pozbawiana jest przysługujących im uprawnień, narusza zasadę zaufania obywateli do państwa i stanowionego prawa oraz nie może być akceptowana w praworządnym państwie - oświadczył RPO.

W odpowiedzi z maja resort napisał, że problem ten "jest obecnie przedmiotem analizy". Wskazano zarazem, że rządowy projekt przewidywał, zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, zachowanie członkostwa spółdzielni przez osoby, które je nabyły przed wejściem w życie nowelizacji. Ostateczny jej kształt jest zatem wyrazem woli parlamentarzystów - dodano. 

IV.7211.8.2018