Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Do 3 listopada 2020 r. nie funkcjonowały szczególne ograniczenia wypowiadania umów najmu ze względu na stan epidemii. Przepisy wprowadzone wiosną wygasły w czerwcu.

Kwestię tą regulują więc przepisy ogólne Kodeksu cywilnego (Dz.U.2020.1740 t. j.) oraz Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2020.611 t.j.).

Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.1842 t.j.) uniemożliwiła właścicielom wypowiadanie umów do końca czerwca 2020 r., a w przypadku umów już wypowiedzianych „zamroziła” wypowiedzenie pod warunkiem, że najemca złoży wynajmującemu oświadczenia woli o przedłużeniu umowy najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy[1]. Od tej sytuacji było przewidzianych kilka wyjątków (m.in. możliwość wypowiedzenia w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umową pomimo pisemnego upomnienia lub wynajmowania czy podnajmowania lokalu bez pisemnej zgody właściciela[2]).

Po upływie terminu (koniec czerwca 2020 r.) ustawodawca nie przedłużył funkcjonowania opisanych przepisów ani nie wprowadził innych rozwiązań regulujących tą kwestię. W związku z tym wypowiadanie najmu przez właściciela regulują przepisy ogólne.

Jeżeli więc umowa najmu mieszkania zawarta została na czas nieokreślony, jej zakończenie następuje z reguły poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia. Termin ten najczęściej określany jest w umowie najmu – w przypadku jego braku stosuje się terminy ustawowe, określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów[3]. Wypowiedzenie dokonane przez właściciela musi być dokonane na piśmie i zawierać jasne określenie przyczyny[4].