Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Przepisy skonstruowane są tak, że przed eksmisją chronione są osoby w szczególnej sytuacji życiowej, ale tylko wtedy gdy są najemcami lokali. Jeśli ktoś jest właścicielem mieszkania kupionego na kredyt, w tym na tzw. kredyt „frankowy”, i nie jest w stanie spłacać tego kredytu, może zostać wyeksmitowany do noclegowni.

Ponieważ problem ten zaczyna realnie dotykać ludzi i Rzecznik Praw Obywatelskich dostaje w tej sprawie skargi (problem opisują tez media - m.in. red. Piotr Żytnicki „Frankowicze poza prawem i bez ochrony. Czeka ich eksmisja bez znieczulenia”, Gazeta Wyborcza, 19 lipca 2017 r.), RPO Adam Bodnar zwrócił się do ministra Andrzeja Adamczyka z pytaniem, czy zna ten problem i co w tej sprawie może zrobić.

- Kredyty mieszkaniowe udzielane są na kilkadziesiąt lat i w tym czasie może bardzo zmienić się sytuacja życiowa, czego osoby podpisujące umowę kredytową nie mogły przewidzieć. Sytuacja, gdy wskutek zmiany okoliczności kredytobiorca nie jest w stanie spłacać rat kredytu, staje się w ostatnich latach coraz częstsza, zwłaszcza wobec znacznych wahań kursu franka szwajcarskiego. Tych okoliczności nie dostrzega natomiast obowiązujący system prawny. Dotyczy to w szczególności tych osób, których sytuacja materialna uległa radykalnej zmianie bez ich winy, a ocena tej sytuacji (jak wskazano wyżej) nie podlega badaniu przez sąd – podkreśla Rzecznik Praw Obywatelskich.

I przestawia analizę obowiązujących przepisów:

Prawo chroni dziś przed eksmisją lokatorów w szczególnej sytuacji: kobiety w ciąży, dzieci i osoby z niepełnosprawnością, a także ich opiekunów i osoby wspólnie zamieszkałe, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby ze statusem bezrobotnego oraz osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały (art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610).

Tych osób nie można eksmitować bez wskazania lokalu socjalnego.

Kilkanaście lat temu, czyli jeszcze zanim popularne stały się kredyty hipoteczne pod zakup mieszkania, Sąd Najwyższy analizując ten problem doprecyzował, że wymienione grupy osób są objęte ochroną, o ile korzystają z lokalu na podstawie innej niż prawo własności (uchwała SN z 15 listopada 2001 r., sygn. III CZP 66/01, opubl. OSNC z 2002 r. Nr 9, poz. 109). O tym, że właściciel lokalu nie jest najemcą w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedział się Sąd Najwyższy także w wyroku z dnia 26 lipca 2004 r., sygn. akt V CA 1/04 oraz w postanowieniu z dnia 3 czerwca 2011 r., sygn. akt III CKS 330/10.

To oznacza, że jeśli ktoś jest właścicielem mieszkania, to nie ma prawa do lokalu socjalnego (przyznawanego przez sąd) nawet w przypadku, gdy jego sytuacja życiowa i materialna uległa drastycznemu pogorszeniu i nie pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, a zadłużenie kredytowe lokalu niekiedy (mimo wielu lat spłat) przewyższa jego aktualną wartość rynkową.

To dlatego jeśli właściciel nie spłaca kredytu, bank- wierzyciel może takie mieszkanie zlicytować, a dłużnik, bez względu na aktualną sytuację życiową i materialną, nie może z mocy prawa liczyć na lokal socjalny.

Nowy właściciel, który kupił mieszkanie na licytacji, ma prawo do przejęcia lokalu na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (stosownie do art. 791 § 2 k.p.c. tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa).

W takim przypadku sąd nie bada (jak to ma miejsce w przypadku osób legitymujących się statusem lokatora), czy z uwagi na sytuację materialną czy rodzinną zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego.

Jeśli osoba zobowiązana do opróżnienia i wydania lokalu nie uczyni tego dobrowolnie, to wkracza komornik w trybie art. 1046 k.p.c. : albo usuwa dłużnika do innego lokalu, którym ten dłużnik dysponuje, albo czeka – ale nie dłużej niż pół roku - aż gmina wskaże lokal tymczasowy. Po upływie tego terminu po prostu usuwa dłużnika do noclegowni albo schroniska. Następnie powiadamia gminę, że dłużnik potrzebuje tymczasowego pomieszczenia.

- Biorąc pod uwagę powyższe zwracam się do Pana Ministra o informację, czy zauważa Pan Minister przedstawiony problem i czy prowadzi prace legislacyjne zmierzające do uregulowania przedmiotowych kwestii – pisze Rzecznik Praw Obywatelskich.