Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Rzecznik Praw Obywatelskich wnosi o podjęcie uchwały mającej na celu wyjaśnienie istniejących w orzecznictwie rozbieżności w wykładni art. 47 ust. 4 i art. 69 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, w związku z art. 229 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zawierającej odpowiedź na pytanie: Czy sąd cywilny może stwierdzić nieważność umowy sprzedaży nieruchomości (umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste), zawartej przed dniem 1 stycznia 1998 r., z tego tylko powodu, że narusza ona prawo poprzedniego właściciela do zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, która stała się zbędna na cele publiczne ?

W orzecznictwie Sądu Najwyższego istnieją rozbieżności co do oceny skuteczności umów zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (tj. umów przenoszących własność bądź ustanawiających użytkowanie wieczyste), zawartych przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, z pokrzywdzeniem praw byłego właściciela do zwrotu nieruchomości, która stała się zbędna na cele wywłaszczenia.
Na mocy przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Zgodnie z regulacją przejściową zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przepis ten jest rozumiany jednoznacznie jako zakaz zwracania byłym właścicielom tych nieruchomości, których podmiot publiczny wyzbył się po 1 stycznia 1998 r. W takich sytuacjach organ administracyjny nie może wydać pozytywnej decyzji o zwrocie. Na podstawie orzecznictwa Sądu Najwyższego nie można natomiast jednoznacznie stwierdzić, czy możliwe jest odwrócenie skutków prawnych takiej umowy przed sądem cywilnym.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowały się dwa podstawowe stanowiska jeśli chodzi o wykładnię przepisów będących przedmiotem wniosku Rzecznika. Według pierwszego z nich, nie ma żadnych przeszkód, aby sąd cywilny oceniając skuteczność umów zawartych pod rządami ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości stwierdził ich nieważność, i to tylko na tej podstawie, że naruszają nadrzędne prawo byłego właściciela do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, która stała się zbędna na cele publiczne. W opozycji do tej linii orzeczniczej pozostają wyroki, w których Sąd Najwyższy uznał, że nie ma żadnych podstaw do uznania takiej umowy zbycia za bezwzględnie nieważną. Naruszenie zakazu przeznaczania nieruchomości wywłaszczonej na inne cele i naruszenie obowiązku zwrotu może być sankcjonowane co najwyżej odpowiedzialnością odszkodowawczą. W ocenie Rzecznika, jeśli chodzi o rozstrzygnięcie, które z praw powinno mieć pierwszeństwo: uprawnienie do zwrotu, czy prawo do spokojnego korzystania z własności skutecznie nabytej od uprawnionego właściciela, za silniejszą ochroną tego pierwszego przemawiałby przede wszystkim charakter prawa do żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Rozstrzygnięcie przez Sąd Najwyższy przedstawionego problemu przyczyniłoby się nie tylko do ujednolicenia wykładni przyjmowanej przez sądy cywilne, ale miałoby istotny wpływ na sposób rozstrzygania tzw. spraw zwrotowych również przez sądy administracyjne.