Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Niemal od momentu uchwalenia, w dniu 20 lipca 2017 r., ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Kodeksu postępowania cywilnego oraz Prawa spółdzielczego, do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają skargi, dotyczące objętej nią problematyki. Ze skarg tych wynika przede wszystkim daleko idąca niepewność co do tego, w jaki sposób interpretować niejasne, bardzo ogólne i niespójne z całym systemem prawa spółdzielczego zapisy tej ustawy, i w jaki sposób stosować je w praktyce, skoro wiele regulacji nie zawiera jasnych wskazówek w tej kwestii. Dodatkowo w ocenie Rzecznika, niektóre zapisy znowelizowanej ustawy, poprzez swoją niejednoznaczność, budzą obawy z punktu widzenia ochrony praw i wolności zagwarantowanych w Konstytucji.

Dlatego Rzecznik zwrócił się do Ministra Infrastruktury i Budownictwa z prośbą o nadesłanie wyjaśnień dotyczących trudności co do wykładni i praktycznego stosowania przepisów znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także o zajęcie stanowiska co do wątpliwości natury konstytucyjnej.

Zagadnienia związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej

W szczególności zastrzeżenia budzą zagadnienia związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej. Np. zgodnie z regulacją przyjętą w art. 1 ust. 9 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoby nabywające członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej nie składają deklaracji członkowskiej ani nie wnoszą wpisowego i udziałów. Powoduje to sytuację, w której w ramach jednej spółdzielni mieszkaniowej funkcjonować będą członkowie, których członkostwo jest związane z wpłaconymi wcześniej wpisowym i udziałami oraz członkowie, których członkostwo nie wiązało się z obowiązkami finansowymi. Taki stan wywołuje słuszne obiekcje z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa. Ponadto, ustawa zakłada automatyzm w uzyskiwaniu członkostwa przez osoby wymienione w znowelizowanym art. 3 .Należy uznać, że już z dniem wejścia w życie nowelizacji wszystkie osoby, spełniające wymogi przewidziane w tym artykule uzyskują członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej. Może temu jednak przeczyć treść art. 32 znowelizowanej ustawy, który określa chwilę powstania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej i uzależnia ją w niektórych wypadkach od zawarcia umowy bądź prawomocnego rozstrzygnięcia sądu. Brak jednoznacznych reguł w tej kwestii doprowadzić może do chaosu prawnego i braku pewności co do tego, czy dana osoba jest, czy nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Również zapisy dotyczące ustania członkostwa w spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru jej członków są niejasne, mnożą wątpliwości interpretacyjne oraz ingerują w zagwarantowaną przez Konstytucję wolność zrzeszania się.

Żądanie przez spółdzielnię orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

Z kolei zgodnie z art. 11 ust.11 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Obecnie spółdzielnia mieszkaniowa nie może już własnym działaniem spowodować wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w stosunku do osób, które nie przestrzegają wskazanych wyżej obowiązków. Jedynym jej uprawnieniem jest żądanie orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu prawa. Regulacja ta stanowi zatem istotne ograniczenie właściciela nieruchomości w możliwości doprowadzenia do zakończenia stosunku prawnego wiążącego go z osobą, która nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Kwestionowana regulacja stwarza także istotne ryzyko rozbieżności w orzecznictwie, a zatem budzi wątpliwości z punktu widzenia zasad poprawnej legislacji, wywodzonych z Konstytucji.

Zagadnienia związane z zarządem nieruchomością wspólną

Obawy wzbudzają również zagadnienia związane z zarządem nieruchomością wspólną. Od momentu wejścia w życie znowelizowanej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła w odniesieniu do nieruchomości wspólnej podejmować samodzielnie wyłącznie czynności zwykłego zarządu. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędne będzie każdorazowo podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ponadto, podjęcie ww. uchwały będzie następowało w jednym z trybów przewidzianych w przepisach ustawy o własności lokali, większością głosów liczoną według wielkości udziałów albo wg zasady jeden właściciel – jeden głos. W ocenie Rzecznika nie są jasne powody, dla których ustawodawca zdecydował o tak radykalnej zmianie zasad podejmowania przez spółdzielnię mieszkaniową decyzji w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Zasadne wydają się też podnoszone w pismach do Rzecznika obawy o sprawność zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególność o możliwość szybkiego podejmowania decyzji, a także o wpływ nowych regulacji na sprawy będące w dniu wejścia wżycie ustawy w toku. Inną konsekwencją przyjętych w nowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odwołań do regulacji zawartych w ustawie o własności lokali zdaje się być bardzo poważne ograniczenie drogi sądowej w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną.

Zasygnalizowane wątpliwości wywołują obawę, iż efektem działania nowych regulacji może być ograniczenie zarówno właścicieli lokali, jak i spółdzielni mieszkaniowej, jako odrębnego od powstałej wspólnoty podmiotu prawa, w podejmowaniu swobodnych decyzji co do powierzenia i sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.