Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk przedstawił Ministrowi Finansów i Gospodarki uwagi do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (nr UD313)
• Wyraził nadzieję, że w dalszych pracach nad projektem uwzględnione zostaną rozwiązania, które zapewnią gwarancje ochrony praw i wolności obywatelskich

Projekt przewiduje m.in., że w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego stosunek najmu wygasa. Osoby zamieszkujące lokal, niebędące współnajemcami, mają obowiązek opuścić go w 6 miesięcy od śmierci najemcy, z zastrzeżeniem ich roszczenia o zawarcie umowy najmu.

RPO podkreśla, że oznacza to rezygnację z utrwalonej od stulecia w polskim systemie prawa cywilnego i stosowanej w innych państwach europejskich instytucji wstąpienia w stosunek najmu osób bliskich najemcy. Funkcjonowała ona w Polsce, w różnych wariantach, od okresu międzywojennego - dlatego jest uważana w doktrynie za instytucję ponadczasową i ponadustrojową.

Projekt może zatem zdestabilizować sytuację mieszkaniową i życiową wielu osób, zwłaszcza tych, które po śmierci najemcy z uwagi na sytuację majątkową, powinny nadal mieć możliwość zajmowania mieszkania. Przerzuca on bowiem na osobę, która pozostała w lokalu po śmierci najemcy, konieczność działań niezbędnych do uzyskania prawa do pozostania w lokalu, ale nie uwzględnia sytuacji osób, które nie są zdolne do samodzielnego dochodzenia roszczeń. 

Tym samym ochrony prawnej będą pozbawione osoby niemające pełnej zdolności do czynności prawnych, małoletni, którzy nie podlegają władzy rodzicielskiej i nie mają opiekuna, osoby ubezwłasnowolnione całkowicie, dla których nie ustanowiono opiekuna oraz ubezwłasnowolnione częściowo, dla których nie ustanowiono kuratora. 

W świadomości obywateli z lokali komunalnych utrwalone jest przekonanie, że śmierć członka rodziny – najemcy lokalu, pozostaje bez wpływu na ich sytuację prawno-mieszkaniową. W powiązaniu z krótkim, trzymiesięcznym terminem na zgłoszenie roszczenia o zawarcie umowy, może to prowadzić do utraty roszczenia. Może to dotyczyć  osób nieporadnych życiowo, w tym osób starszych, beneficjentów pomocy społecznej czy spełniających kryteria, aby ją otrzymać.

Wątpliwości budzi także przepis ws. terminów wygaśnięcia roszczenia o zawarcie umowy najmu. Ma to następować, gdy osoby, którym to roszczenie przysługuje, odmówią zawarcia umowy przedstawionej w ofercie albo nie odpowiedzą na nią w terminie wskazanym przez wynajmującego. Wtedy muszą opróżnić lokal w 6 miesięcy od dnia jej otrzymania. Z niezrozumiałych względów zdecydowano o pozostawieniu wynajmującemu całkowitej dowolności w ustaleniu terminu odpowiedzi - ocenia RPO.

Zastrzeżenia rodzi też regulacja, że w przypadku użytkowania lokalu w sposób zagrażający bezpieczeństwu sanitarnemu lub przeciwpożarowemu, właściciel lokalu lub zarządca budynku ma prawo żądać udostępnienia lokalu, a jeśli lokator lub osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego są nieobecni lub odmawiają, właściciel lub zarządca ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej, gdy zaś wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. RPO ma wątpliwości czy nie jest to sprzeczne z art. 50 Konstytucji RP. Nienaruszalność mieszkania  – niezakłócone korzystanie z niego, to jeden z elementów prawa do prywatności, a projekt nie precyzuje wyraźnych granic tej ingerencji.

Ponadto wątpliwości wzbudza przepis, że odszkodowanie od osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, odpowiada wysokości 300 % wartości czynszu, jaki obowiązywałby dla tego lokalu, gdyby był naliczony według stawki czynszu ustalonej na podstawie art. 7 ust. 1.Taka wysokość czynszu nie została uzasadniona.

IV.022.2.2026