Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Pośrednik nieruchomości pyta, czy w stanie epidemii wynajmujący może skutecznie wypowiedzieć umowę najmu niepłacącym czynszu od roku najemcom.

Obecnie nie obowiązują już przepisy prawa, wprowadzone ze względu na stan epidemii, które uniemożliwiały wynajmującym wypowiadanie umów najmu lokali mieszkalnych (zaś w przypadku umów już wypowiedzianych zamrażały wypowiedzenie pod warunkiem, że najemca złożył wynajmującemu oświadczenia woli o przedłużeniu umowy najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy). Przepisy te obowiązywały do 30 czerwca 2020 r. Od tego czasu ustawodawca nie wprowadził nowych rozwiązań w tym zakresie.

Warto przypomnieć, że ustawa z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.1842 t.j.)  wprowadziła w art. 31t  czasowy zakaz wypowiadania umowy najmu uniemożliwiając właścicielom wypowiadanie tych umów. Natomiast art. 31u przedłużył termin wypowiedzenia umowy najmu w przypadku umów już wypowiedzianych pod warunkiem, że najemca złożył wynajmującemu oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy.

Podsumowując: zasady wypowiadania umów najmu są uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego (Dz.U.2020.1740 t.j.) oraz ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i  zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2020.611 t.j.). Jeżeli umowa najmu lokalu mieszkalnego została zawarta na czas nieokreślony, jej zakończenie może nastąpić poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy przez właściciela musi być dokonane na piśmie i zawierać przyczyny wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego wypowiedzenie umowy może być dokonane przez wynajmującego tylko w określonych sytuacjach. Przyczyną wypowiedzenia umowy najmu może być (m.in.) sytuacja, gdy najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Trzeba szczególnie podkreślić, że zanim dojdzie do wręczenia wypowiedzenia, wynajmujący musi wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości.

Stan prawny na 12 lutego 2021 r.