Biuletyn Informacji Publicznej RPO

W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych ujawnił się problem braku zapewnienia współwłaścicielom lokali, w szczególności lokali użytkowych stanowiących wielostanowiskowe lokale garażowe, realnej możliwości wykonywania uprawnień przysługujących właścicielom lokali na gruncie ustawy o własności lokali, tj. prawa do głosowania nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnoty mieszkaniowe.

Ustawa o własności lokali nie określa sposobu wykonywania prawa głosu wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności. Niestety, nie jest możliwe zastosowanie wprost rozwiązań ustawy o własności lokali do współwłaścicieli lokali.

Kwestia sposobu uczestniczenia współwłaścicieli lokalu użytkowego w głosowaniu wspólnoty mieszkaniowej została rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy, który stwierdził, że „Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu”. Nadal pozostały aktualne problemy natury praktycznej związane ze stosowaniem takiego sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu użytkowego, szczególnie gdy lokalem tym jest wielostanowiskowa hala garażowa będąca przedmiotem współwłasności kilkudziesięciu, a nierzadko kilkuset osób. W takiej sytuacji osiągnięcie jednolitego stanowiska współwłaścicieli co do sposobu głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej jest niezmiernie trudne, gdyż nawet jeden głos przeciwny wystarczy, aby stanowisko nie zostało uzgodnione. W ocenie Rzecznika niezbędna wydaje się interwencja ustawodawcy, która doprowadzi do uzupełnienia ustawy o własności lokali o regulację jednoznacznie określającą sposób udziału współwłaścicieli lokali w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w szczególności określi sposób ich reprezentacji na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej oraz wykonywania prawa głosu. Problem ten dotyczy wszelkich lokali będących współwłasnością kilku podmiotów, ale w największym stopniu odnosi się do lokali użytkowych stanowiących wielostanowiskowe garaże. Obowiązujący stan prawny nie zapewnia nie tylko sprawnego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ale także uniemożliwia wykonywanie uprawnień właścicielskich.

Rzecznik Praw Obywatelskich prosi o rozważenie podjęcia odpowiednich działań legislacyjnych.