Biuletyn Informacji Publicznej RPO

W sferze zainteresowania Rzecznika Praw Obywatelskich pozostaje problem obrotu lokalami spółdzielczymi w sytuacji, gdy spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje tytuł prawny do gruntu pod budynkiem, w którym położone są lokale. Problem ten wyłonił się w związku z uchwałą siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 104/12, z której wynika, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste jest jedynie ekspektatywą tego prawa, co uniemożliwia założenie księgi wieczystej. Skutkiem podjęcia tej uchwały jest stan, w którym sądy wieczystoksięgowe zaprzestały zakładania ksiąg wieczystych dla takich praw, zaś banki przestały udzielać kredytów hipotecznych na zakup takich lokali.

Kolejną konsekwencją uchwały Sądu Najwyższego, na co zwracają uwagę obywatele w listach do Rzecznika, jest sytuacja, w której w obrocie rynkowym pozostają zarówno spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których księga wieczysta została założona przed wspomnianą uchwałą, mimo nieuregulowanego stanu prawnego gruntu pod budynkiem na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, jak i spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których z tego powodu księga wieczysta nie może zostać założona. 

W skargach do Rzecznika obywatele wskazują także, iż mimo przyznania im roszczenia o przeniesienie prawa własności zajmowanego lokalu spółdzielczego, nie mogą skutecznie ubiegać się o takie przekształcenie, jeżeli spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego do gruntu, na którym znajduje się budynek. W ich sytuacji przyznane przez ustawę prawo pozostaje iluzoryczne. Co więcej, osoby, którym służy jedynie ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie są wymienione w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako podmioty, na których ciążą obowiązki finansowe wobec spółdzielni. W przypadku kwestionowania przez te osoby obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni, może dojść do zachwiania kondycji finansowej wielu spółdzielni mieszkaniowych.

Opisana sytuacja wymaga pilnego rozwiązania, prowadzi bowiem do stanu, który narusza zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa. Niestety, do zakończenia VII kadencji Sejmu RP nie został uchwalony żaden projekt ustawy, której celem byłoby rozwiązanie problemu braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowych do gruntów, na których znajdują się budynki będące w ich zasobach. Rzecznik Praw Obywatelskich prosi o rozważenie pilnego podjęcia działań legislacyjnych w omawianej kwestii.