Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Z końcem 2024 r. wygasa obowiązek gmin zapewnienia lokali zamiennych lokatorom mieszkającym w budynkach wymagających rozbiórki lub remontu
• Jeżeli nie będzie zmiany przepisów, obowiązek ten spocznie wyłącznie na właścicielach budynków, którzy ani nie mają na to pieniędzy, ani nie dysponują zasobem lokali zamiennych
• Nieprzedłużenie tego terminu może spowodować nadmierne i niesprawiedliwe obciążenie właścicieli niewykonalnym obowiązkiem, może też prowadzić do zagrożenia zdrowia lub życia najemców
• Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk pisze do ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka

31 grudnia 2024 r. wygasa ustawowy obowiązek gmin zapewniania lokali zamiennych lokatorom, którym właściciele po tej dacie wypowiedzą najem lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Dziś właściciel lokalu może, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator m.in. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Podstawą  jest art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nie dotyczy to koniecznych napraw, które zajmą nie więcej niż rok.

Art. 11 ust. 9 ustawy gwarantuje lokatorowi prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek taki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32. Wyłącza on ten obowiązek w odniesieniu  do najemców, którzy w dniu wejścia ustawy w życie - 9 lipca 2001 r. - uiszczali czynsz regulowany. Wtedy najemcy, opłacającemu w dniu poprzedzającym czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego spoczywa do 31 grudnia 2024 r. na gminie.

Jeżeli termin ten nie zostanie przedłużony, obowiązek ten przejmą właściciele - niezależnie, czy będą to podmioty zawodowo trudniące się wynajmem lokali czy, jak dzieje się najczęściej: osoby fizyczne, które ani nie mają na to pieniędzy, ani nie dysponują zasobem lokali umożliwiającym wywiązanie się z tego obowiązku. 

Decyzja nadzoru budowlanego o natychmiastowym opróżnieniu lokali i wyłączenia nieruchomości z użytkowania obejmuje najczęściej cały zagrożony katastrofą budowlaną budynek, gdzie jest wiele mieszkań z najemcami. Właściciele nie będą zatem w stanie dostarczyć im odpowiedniej liczby lokali zamiennych. A to może prowadzić do zagrożenia zdrowia lub życia najemców.

Wobec tego ustawodawca nie powinien pozostać bierny. W ocenie RPO brak działań legislacyjnych przedłużających ten termin może doprowadzić do nadmiernego i niesprawiedliwego obciążenia właścicieli lokali niewykonalnym obowiązkiem.

Chodzi w większości o budynki w katastrofalnym stanie technicznym, które przez kilkadziesiąt lat były w zarządzie publicznym, a potem odzyskiwali je spadkobiercy dawnych właścicieli. Skutki zaniedbań, powstałych przez  kilkadziesiąt lat publicznej gospodarki lokalami, przerzucono na aktualnych właścicieli. Po przejęciu przez nich budynków stan ten nie mógł szybko się poprawić, gdyż przez wiele lat czynsze były określane na poziomie, który nie zapewniał właścicielom środków nawet na niezbędne remonty. Te względy były podstawą nałożenia na gminy obowiązku przewidzianego w art. 32 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego przez gminę ograniczono czasowo – początkowo do końca 2005 r., potem był czterokrotnie przedłużany. Przed laty procedowany był poselski projekt ustawy nakładający na gminę ten obowiązek bezterminowo. Proponowana zmiana nie została uchwalona, ale ten kierunek zmian wydaje się wart ponownego rozważenia.

W ostatnich 20 latach zwiększył się zasób budynków prywatnych zasiedlonych przez najemców z tzw. przydziałów administracyjnych, głównie z powodu reprywatyzacji. Natomiast stan techniczny budynków stanowiących własność prywatną w tym okresie nie poprawił się. Upływ czasu i, w większości przypadków, brak możliwości sfinansowania przez właścicieli gruntownych remontów mogły jedynie pogorszyć substancję budynków przejętych spod zarządu publicznego. 

Rynek mieszkaniowy nadal nie oferuje łatwo dostępnych i tanich mieszkań, które mogliby uzyskać najemcy objęci obowiązkiem wykwaterowania, czy które mogłyby zostać pozyskane przez właścicieli z przeznaczeniem na lokale zamienne. Gminy nadal dysponują największym zasobem mieszkaniowym i mają realną możliwość wskazania lokali zamiennych w krótkim czasie.

Wydaje się zatem, że czasowy charakter regulacji z art. 32 ustawy nie przystaje do rynkowych realiów. Ani stan techniczny budynków przejętych przez spadkobierców dawnych właścicieli, ani wciąż niewystarczająca dostępność mieszkań w stosunku do potrzeb obywateli nie uzasadniają zwolnienia gmin z obowiązku zapewnienia lokali zamiennych. Nie sposób też przewidzieć, kiedy okaże się zbędna regulacja mająca na celu usunięcie skutków decyzji administracyjnych o przydziale i powstałych w czasie publicznej gospodarki lokalami zaniedbań stanu budynków.

Zachodzi więc konieczność przedłużenia wskazanego terminu. Nie ma zaś przesłanek, na których można by oprzeć przekonanie o słuszności utrzymywania czasowego charakteru tego obowiązku. Brak danych o wielkości i stanie technicznym prywatnego zasobu zajętego nadal przez lokatorów z tzw. przydziałów administracyjnych, oraz nieprzewidywalność zdarzeń, które mogą rodzić konieczność zapewnienia lokali zamiennych, uniemożliwia określenie odpowiednich ram czasowych.

Z tych względów utrzymanie obowiązku zapewnienia lokali zamiennych przez gminy wydaje się konieczne. Inicjatywa w tym zakresie jest niezbędna z uwagi na obowiązek władz publicznych prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz dążenia do przeciwdziałania bezdomności (art. 75 Konstytucji RP). Na władzach publicznych ciąży także obowiązek ochrony najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu i bezpieczeństwu (art. 76 Konstytucji RP).

ZRPO prosi ministra o zainicjowanie stosownych prac i rozważenie rezygnacji z terminowego charakteru tego obowiązku oraz nadanie tej inicjatywie trybu pilnego ze względu na bliski upływ opisanego terminu.

IV.7210.22.2024