Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Właściciele mieszkań wskazują na trudności z odzyskaniem lokali od najemców, którzy nie ponoszą stosownych opłat, a procedura eksmisji jest długotrwała
• Ustawodawca zdaje się nie dostrzegać sytuacji osób, które dysponując jednym wolnym lokalem, zainteresowane są jego czasowym wynajmem, aby np. spłacić kredyt mieszkaniowy
• Skargi wpływają też od zainteresowanych najmem lokalu z rynku prywatnego, którzy spotykają się z odmową, gdy zwraca się rodzina, samotna matka z dzieckiem czy inna osoba podlegająca szczególnej ochronie ustawowej
• Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk występuje do ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego

Obywatele wskazują RPO na problemy związane z wynajmem mieszkań na prywatnym rynku najmu. Ich źródło upatrują głównie w niewłaściwie ukształtowanych przepisach. Właściciele lokali skarżą się na trudności z odzyskaniem lokalu zajmowanego przez najemcę, któremu wypowiedziano najem z powodu niepłacenia czynszu i innych opłat. Niekiedy niszczy on lokal i nie chce się z niego wyprowadzić. Wyegzekwowanie należności i usunięcie z lokalu jest możliwe, co do zasady, na drodze sądowej, po orzeczonej eksmisji. Postępowania te są długotrwałe; właściciel lokalu jest pozbawiony swobody dysponowania swoją własnością.

Najczęściej wynajmowane mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, który miał być spłacony za środki pochodzące z czynszu najmu. Zdarza się, że właściciel jest zmuszony do opuszczenia dotychczasowego lokalu, a w swoim mieszkaniu nie może zamieszkać, bo nieuczciwy lokator odmawia jego opuszczenia. Wtedy właściciel sam musi wynająć lokal i ponosić podwójne koszty.

Zdaniem wnioskodawców obecna sytuacja jest spowodowana zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów i nieefektywną ochroną praw właścicieli mieszkań. Wydaje się, że ustawodawca nie dostrzega odmiennej sytuacji osób, które dysponując jednym wolnym lokalem, zainteresowane są jego czasowym wynajmem.

Do RPO wpływają również skargi od osób zainteresowanych najmem lokalu z rynku prywatnego, którym właściciele lokali odmawiają najmu w sytuacji, gdy dowiedzą się, że najmem zainteresowana jest rodzina czy też samotna matka z dzieckiem (dziećmi) bądź też inna osoba podlegająca szczególnej ochronie ustawowej. Właściciele lokali przyznają, że obawiają się niemożności szybkiego odzyskania lokalu. Stąd niechęć do wynajmowania mieszkań na wolnym rynku, w tym osobom podlegających szczególnej ochronie prawnej.

Wszystko to wymaga od ustawodawcy odpowiedniego wyważenia interesów rożnych podmiotów i stworzenia regulacji zapewniających odpowiednią ochronę interesów właścicieli, którzy obawiają się o swoją własność, oraz najemców, którzy chcą zaspokoić swoją potrzebę mieszkaniową korzystając z cudzej własności. 

W ocenie Rzecznika tym grupom ustawodawca powinien zapewnić konstytucyjnie gwarantowaną ochronę ich praw. Wydaje się jednak, że obowiązujące obecnie uregulowania prawne nie zapewniają prywatnym właścicielom mieszkań, nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, odpowiedniej ochrony przed nadużywaniem uprawnień przez nieuczciwych najemców. 

Napływające do Rzecznika skargi od bezradnych w stosunku do nieuczciwych najemców osób fizycznych, wynajmujących lokale mieszkalne, mogą wskazywać na to, że przewidziana w u.o.p.l ochrona praw lokatorów, chroniąc z założenia "słabszą" stronę stosunku prawnego, wspiera niekiedy patologiczne sytuacje i zachowania nieuczciwych najemców. Obowiązujący system prawny nie zapewnia skutecznych mechanizmów, które pozwalałyby rozwiązać problem w rozsądnym czasie. Korzystają na tym nieuczciwi najemcy, którzy nie ponoszą konsekwencji swoich uporczywych i celowych działań na szkodę właścicieli nieruchomości.

W ocenie RPO ustawodawca zdaje się nie dostrzegać braku należytej ochrony prawnej właścicieli lokali prywatnych, w tym należących do osób fizycznych nieprowadzących działalności w zakresie wynajmowania lokali, przed nieuczciwymi najemcami, którzy nie wypełniają swoich obowiązków. Trudno zaakceptować, że to właściciel mieszkania ma ponosić koszty zajmowania lokalu przez nieuczciwego najemcę i zaspokajać jego potrzeby mieszkaniowe, wyręczając władze publiczne. 

Rzecznik co do zasady nie kwestionuje potrzeby ochrony praw lokatorów i obowiązujących regulacji. Zastrzeżenia budzi natomiast wykorzystywanie w praktyce tych prolokatorskich regulacji w sposób świadomy i instrumentalny oraz godzący w prawo własności mieszkania. Rysujący się na gruncie aktualnych przepisów brak należytej równowagi w ochronie praw właścicieli lokali i najemców, może być oceniany jako naruszający zasadę proporcjonalności wynikającą z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.

RPO pozytywnie ocenia podjęte próby pobudzenia rozwoju mieszkalnictwa społecznie dostępnego. Jednakże podjęte i planowane działania rządu przyniosą efekt w perspektywie co najmniej kilku lat, a nie natychmiast. Jak wynika z informacji MRiT, na koniec 2024 r. było ponad 119 tys. gospodarstw domowych oczekujących na najem mieszkania gminnego.

Jest też znaczna grupa osób niemających mieszkania, które muszą zaspokoić potrzeby mieszkaniowe poprzez najem lokalu na rynku prywatnym. Wydaje się, że z pomocą mógłby tu przyjść najem lokali od prywatnych właścicieli, które obecnie nie są udostępnione do najmu z obawy o zbyt szeroką ochronę prawną najemców. Wydaje się także, że obecny publiczny zasób mieszkaniowy nie jest wystarczający do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób zainteresowanych najmem lokalu i zmiana sytuacji w tym zakresie nie nastąpi w szybkim czasie. 

Dlatego niezależnie od podejmowanych przez rząd działań, zdaniem Rzecznika konieczne jest także wnikliwe przeanalizowanie opisanego problemu i podjęcie rzetelnej dyskusji na temat zasadności wypracowania zmian prawa także i w tym zakresie.

ZRPO Stanisław Trociuk prosi Pana Ministra o poinformowanie o efektach działań podjętych przez MRiT, związanych z opisanymi problemami oraz o stanowisko, z uwzględnieniem ochrony praw właścicieli lokali prywatnych w stosunku do uporczywych zachowań nieuczciwych najemców.

IV.7210.26.2025