Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Ministra Infrastruktury w sprawie zasad ustalenia powierzchni użytkowej lokali.

Na tle skarg kierowanych do Rzecznika oraz analizy treści przepisów odnoszących się do zasad ustalenia powierzchni użytkowej lokali, pojawił się problem kolizji norm zawartych w art. 42 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz § 63 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W obowiązującym stanie prawnym zachodzi sytuacja, w której z jednej strony w oparciu o art. 42 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia wybiera metodę ustalenia powierzchni użytkowej lokalu i określa powierzchnię lokali w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokali, która następnie stanowi podstawę zawarcia umów ustanawiających i przenoszących odrębną własność lokali w formie aktu notarialnego, z drugiej zaś strony, przepis § 63 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków niweczy swobodę pozostawioną spółdzielniom w tym zakresie. Zasada przyjęta dla obliczenia powierzchni użytkowej lokalu ma wpływ na prawa i obowiązki o charakterze prywatnoprawnym i publicznym. W zależności od przyjętego sposobu obmiaru, ustalenie powierzchni lokalu może prowadzić do różnych wyników. Z licznymi skargami spotyka się np. sposób obliczania powierzchni lokalu z uwzględnieniem tynków, stosowany przez niektórych deweloperów. Właściwe byłoby zatem wprowadzenie powszechnie obowiązującej definicji powierzchni użytkowej, co pozwoliłoby na ustalenie jednolitej zasady obmiaru powierzchni użytkowej lokali będących przedmiotem wyodrębniania i sprzedaży. Zachodzi też konieczność wyeliminowania powołanego przepisu rozporządzenia, który wykraczając poza upoważnienie ustawowe reguluje zasadę ustalenia powierzchni użytkowej lokalu. Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca się z prośbą o zajęcie stanowiska w tej sprawie.

Wystąpienie do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Ministra Infrastruktury w sprawie zasad ustalenia powierzchni użytkowej lokali.

Na tle skarg kierowanych do Rzecznika oraz analizy treści przepisów odnoszących się do zasad ustalenia powierzchni użytkowej lokali, pojawił się problem kolizji norm zawartych w art. 42 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz § 63 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W obowiązującym stanie prawnym zachodzi sytuacja, w której z jednej strony w oparciu o art. 42 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia wybiera metodę ustalenia powierzchni użytkowej lokalu i określa powierzchnię lokali w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokali, która następnie stanowi podstawę zawarcia umów ustanawiających i przenoszących odrębną własność lokali w formie aktu notarialnego, z drugiej zaś strony, przepis § 63 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków niweczy swobodę pozostawioną spółdzielniom w tym zakresie. Zasada przyjęta dla obliczenia powierzchni użytkowej lokalu ma wpływ na prawa i obowiązki o charakterze prywatnoprawnym i publicznym. W zależności od przyjętego sposobu obmiaru, ustalenie powierzchni lokalu może prowadzić do różnych wyników. Z licznymi skargami spotyka się np. sposób obliczania powierzchni lokalu z uwzględnieniem tynków, stosowany przez niektórych deweloperów. Właściwe byłoby zatem wprowadzenie powszechnie obowiązującej definicji powierzchni użytkowej, co pozwoliłoby na ustalenie jednolitej zasady obmiaru powierzchni użytkowej lokali będących przedmiotem wyodrębniania i sprzedaży. Zachodzi też konieczność wyeliminowania powołanego przepisu rozporządzenia, który wykraczając poza upoważnienie ustawowe reguluje zasadę ustalenia powierzchni użytkowej lokalu. Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca się z prośbą o zajęcie stanowiska w tej sprawie.