wystąpienie do Ministra Infrastruktury w sprawie niedostatecznej ochrony właścicieli nieruchomości objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, którzy zostają pozbawieni możliwości korzystania ze swojej własności zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem z dnia 2025-12-23.
wystąpienie do Ministra Infrastruktury w sprawie niedostatecznej ochrony właścicieli nieruchomości objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, którzy zostają pozbawieni możliwości korzystania ze swojej własności zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem.
Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Ministra właściwego do spraw rozwoju przestrzennego, zwracając uwagę na problem niewystarczającej ochrony praw właścicieli nieruchomości objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, którzy – na skutek wydania decyzji o charakterze wywłaszczeniowym, w szczególności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – zostają pozbawieni możliwości korzystania z pozostałej części nieruchomości zgodnie z jej planistycznym przeznaczeniem, bez uzyskania adekwatnej rekompensaty majątkowej.
Rzecznik zauważył, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje roszczenia odszkodowawcze lub wykupowe w sytuacji, gdy w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Ochrona ta obejmuje nie tylko faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, ale także samą możliwość realizacji przeznaczenia przewidzianego w obowiązującym planie miejscowym, niezależnie od tego, czy właściciel podjął konkretne działania inwestycyjne.
Jednocześnie Rzecznik wskazał, że analogiczna ochrona nie przysługuje właścicielom tzw. nieruchomości resztujących, powstałych w wyniku podziału geodezyjnego dokonanego na podstawie decyzji zintegrowanych wydawanych w trybie tzw. specustaw. W obowiązującym stanie prawnym roszczenia przewidziane w tych ustawach uzależnione są wyłącznie od możliwości dalszego faktycznego wykorzystania nieruchomości na dotychczasowe cele, z całkowitym pominięciem jej przeznaczenia planistycznego. W rezultacie właściciele nieruchomości, które formalnie zachowują przeznaczenie inwestycyjne wynikające z miejscowego planu, lecz w praktyce – ze względu na kształt, powierzchnię lub inne cechy powstałe po podziale – nie mogą być już zagospodarowane zgodnie z tym przeznaczeniem, pozostają bez jakiejkolwiek kompensacji.
Rzecznik podkreślił, że wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej lub innej decyzji zintegrowanej może wywoływać wobec nieruchomości resztującej skutek faktycznie tożsamy z formalną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadząc do swoistego wywłaszczenia planistycznego. W takich przypadkach ustalenia planu miejscowego stają się iluzoryczne, a właściciele zostają z nieruchomościami, których nie da się ani racjonalnie zagospodarować, ani sprzedać na wolnym rynku.
W ocenie Rzecznika taki stan rzeczy budzi poważne wątpliwości konstytucyjne w świetle zasady równej ochrony własności i innych praw majątkowych. Rzecznik wskazał, że podmioty, które doznają porównywalnego ograniczenia prawa własności, powinny korzystać z porównywalnego poziomu ochrony prawnej, niezależnie od tego, czy ingerencja następuje w drodze uchwały planistycznej, czy w wyniku decyzji administracyjnej wydanej na podstawie przepisów szczególnych.
W związku z powyższym Rzecznik zwrócił się do Ministra o przeanalizowanie przedstawionego problemu oraz zajęcie stanowiska w sprawie potrzeby interwencji legislacyjnej zmierzającej do wzmocnienia ochrony praw właścicieli nieruchomości resztujących, w szczególności poprzez zbliżenie standardu ich roszczeń do ochrony przewidzianej w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.