Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie konieczności uregulowania najmu krótkoterminowego na cele turystyczne w budynkach wielorodzinnych.

Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił uwagę na potrzebę uregulowania zasad wynajmu krótkotrwałego zgłaszaną od dłuższego czasu przez włodarzy najbardziej atrakcyjnych i popularnych turystycznie miast polskich. Również w prasie sukcesywnie ukazują się artykuły przedstawiające bliżej ten problem. Wskazują one na bezradność mieszkańców oraz na brak adekwatnych środków działania po stronie organów ścigania. Na gruncie obowiązującego prawa władze gmin nie dysponują środkami działania, które mogłyby zostać wykorzystane wobec właścicieli apartamentów, niereagujących na powtarzające się skargi mieszkańców.

Mieszkańcy zaś skarżą się, że coraz częściej najemcy krótkoterminowi (turyści), nie przestrzegają zasad porządku domowego, ani zasad współżycia społecznego. Zakłócają spokój w ciągu dnia i nocy, niszczą klatki schodowe lub teren wokół budynku. W skrajnych przypadkach dochodzi do aktów celowego wandalizmu i uciążliwego zanieczyszczania klatek schodowych. Dla stałych mieszkańców powoduje to wiele problemów, włącznie z obawami o bezpieczeństwo, szczególnie małoletnich zamieszkujących w budynku. Turyści wynajmujący apartamenty zachowują się w sposób bardzo swobodny, często przemieszczają się o różnych porach dnia i nocy, a pod wpływem alkoholu i innych środków odurzających ich zachowania są agresywne i nieprzewidywalne. Problem ten nasila się w sezonie letnim, w którym ożywa ruch turystyczny.

Rzecznik zauważył, że z uwagi na fakt, iż utrudnienia mają charakter przejściowy, a osoby je powodujące często zmieniają się, stali mieszkańcy budynku nie mogą skorzystać ze środków działania przewidzianych na gruncie prawa cywilnego do zwalczania tzw. immisji, w szczególności z ochrony sądowej, która zazwyczaj wymaga długotrwałego postępowania. Adekwatnych środków działania nie zapewniają również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ani też przepisy ustawy o własności lokali.

RPO podkreślił, że w obowiązującym prawie brakuje odpowiednich regulacji prawnych, które określałyby obowiązki właściciela lokalu wykorzystywanego na wynajem turystyczny, a w razie istotnych uciążliwości tego rodzaju działalności przewidywały inne sankcje, niż pozbawienie własności. W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa nie posiada efektywnych narzędzi do zwalczania, czy choćby ograniczenia negatywnych skutków związanych z wynajmem apartamentów na cele turystyczne,

Podzielając wnioski i spostrzeżenia zasygnalizowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz głosy przedstawicieli doktryny, a przede wszystkim mając na względzie konieczność ochrony praw obywatelskich, również Rzecznik stoi na stanowisku, że najem krótkoterminowy na cele turystyczne wymaga uregulowania z uwzględnieniem interesów i praw stałych mieszkańców budynków mieszkalnych (prawo do spokoju i spokojnego zamieszkiwania).

Wobec powyższego, Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o wnikliwą analizę opisanego problemu i zainicjowanie oczekiwanych zmian legislacyjnych w przedmiotowym zakresie.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii w piśmie z 5 lipca 2022 r. iż podzielił pogląd o konieczności rozwiązania problemu związanego z wykorzystywaniem lokali mieszkalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych na cele najmu krótkoterminowego. Jednocześnie zauważył, iż w świetle ustawy o własności lokali (dalej: uwl), uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej sprowadzają się do zarządzania nieruchomością wspólną i tylko w tych granicach może ona podejmować decyzje dotyczące praw i obowiązków właścicieli lokali. Wspólnota nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu przez ustanowienie zakazu prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej czy wyrażających sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia lokalu. Nie ma ona zatem możliwości, by np. w drodze uchwały, ograniczyć czy zakazać udostępniania przez właścicieli swych lokali w drodze najmu, zarówno długo- jak i krótkoterminowego. Mając na uwadze, iż problem wykorzystywania lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego nie może być skutecznie rozstrzygnięty przez czynność prawną wspólnoty, brak jest możliwości rozwiązania tego problemu na gruncie ustawy o własności lokali, Wymaga to rozwiązań systemowych w zakresie regulacji rynku i samej instytucji najmu krótkoterminowego, w szczególności w oparciu o przepisy ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, należącym do właściwości Ministerstwa Sportu i Turystyki. Rozwiązania w tej mierze winny równoważyć potrzeby stałych mieszkańców z prawem właścicieli do wykorzystywania, w tym komercyjnego, swoich lokali, a także interesem społecznym wyrażającym się w uzyskiwaniu dochodów przez jednostki samorządu terytorialnego oraz wpływu turystyki na rozwój miejscowości.