Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Minister Rozwoju w sprawie potrzeby doprecyzowania treści art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Do Rzecznika Praw Obywatelskich stale wpływają skargi dotyczące rozliczeń spółdzielni mieszkaniowej z osobami uprawnionymi po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Niestety, jak się zdaje główną przyczyną ciągłego występowania sporów w tym obszarze jest często zmieniający się i nieprecyzyjny stan prawny, w szczególności zaś treść art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy te są przedmiotem wątpliwości w procesie stosowania prawa oraz krytyki ze strony obywateli, w kierowanej do Biura RPO korespondencji.

W ostatnim czasie do Biura Rzecznika został zgłoszony problem, wynikły na tle wykładni art. 11 ust. 21 wskazanej ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. W zgłoszonej Rzecznikowi sprawie wartość rynkowa lokalu, ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie spółdzielni mieszkaniowej była o kilkadziesiąt tysięcy niższa niż kwota, uzyskana następnie w wyniku przetargu na zbycie prawa własności tego lokalu, przeprowadzonego przez spółdzielnię zaledwie kilka miesięcy później. Pomiędzy spółdzielnią a osoba uprawnioną do otrzymania wartości rynkowej lokalu powstał spór, czy wartość tę stanowi kwota określona przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, czy też kwota uzyskana w wyniku przetargu.

Wykładni przepisu art. 11 ust. 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie ułatwia ponadto fakt, iż według definicji, zawartej w art. 2 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wartością rynkową lokalu w rozumieniu ustawy jest wartość określona na podstawie przepisów działu IV rozdziału 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie wiadomo, czy przepis art.11 ust.21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiący, że wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty uzyskanej w przetargu stanowi przepis szczególny, modyfikujący regułę zawartą w art. 2 ust. 4 ustawy, czy też jego znaczenie jest inne.

Rzecznik zauważył ponadto, że w chwili obecnej nie ma jednej określonej linii orzeczniczej dotyczącej przedmiotowego zagadnienia. Wypowiedzi doktryny zdają się raczej skłaniać ku stanowisku, że w świetle treści art. 11 ust.21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych "wartość rynkową lokalu" należną osobie uprawnionej stanowi kwota uzyskana przez spółdzielnię w wyniku przetargu na zbycie prawa własności lokalu. Tak też zdają się interpretować ten przepis osoby, które są stroną w sporze ze spółdzielnią mieszkaniową, dotyczącym rozliczenia należnej im kwoty. Osoby te podnoszą, że intencją ustawodawcy, który znowelizował ustawę w 2007 r. było to, aby spółdzielnia mieszkaniowa nie uzyskiwała przysporzenia majątkowego w rezultacie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, zaś kwota zwracana osobie uprawnionej miała stanowić wprost ekwiwalent tej kwoty, którą uiszcza osoba uzyskująca następnie tytuł prawny do zwolnionego lokalu.

Rzecznik wskazał także, że na powyższy problem zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 czerwca 2018 r. (sygn. akt SK 34/14). W wyroku tym Trybunał stwierdził, że art. 11 ust. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w której wygaśnięcie prawa do lokalu nastąpiło przed wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest niezgodny z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.

W ocenie Rzecznika przedstawione wyżej rozważania, świadczące o braku jednolitej wykładni pojęcia "wartości rynkowej lokalu" na tle art. 11 ust. 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uzasadniają twierdzenie, że regulacja ustawowa w tej kwestii jest niewystarczająca i wymaga doprecyzowania. Obecny stan prawny rodzi bowiem istotne spory pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a osobą uprawnioną do uzyskania rozliczenia po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Spory te są na tyle poważne, że wymagają rozstrzygnięcia na drodze sądowej, zaś zapadające orzeczenia nie są jednolite. Ten stan rzeczy wywołuje krytykę ze strony zainteresowanych obywateli, bowiem nie rozumieją oni bardzo skomplikowanych zabiegów interpretacyjnych, które z uwagi na brak precyzji przepisu, zmuszone są stosować sądy w tego typu sprawach. Tym bardziej, że nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r. funkcjonuje w świadomości społecznej jako ta, której celem było wzmocnienie pozycji prawnej osób posiadających prawa majątkowe w spółdzielni mieszkaniowej i likwidacja możliwości odnoszenia przez spółdzielnię mieszkaniową korzyści kosztem takich osób.

Rzecznik zwrócił się do Minister z prośbą o rozważenie zasadności podjęcia prac legislacyjnych dotyczących doprecyzowania treści art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych we wskazanym zakresie.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii w piśmie z 10 listopada 2020 r. wskazała, że pojęcia wartości rynkowej nieruchomości nie należy utożsamiać z jej ceną. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi bowiem hipotezę ceny tej nieruchomości, a nie opis faktycznego zdarzenia rynkowego. Ostateczna cena po jakiej zostanie dokonana transakcja kupna – sprzedaży jest natomiast wynikiem negocjacji stron takiej transakcji. Możliwe jest zatem wystąpienie różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, a ceną uzyskaną w transakcji kupna – sprzedaży, zawartej np. na skutek pozytywnego rozstrzygnięcia przetargu na zbycie nieruchomości. Jednocześnie poinformowała, że w korespondencji wpływającej do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowanie przestrzennego oraz Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, zarówno spółdzielnie mieszkaniowe, jak i członkowie nie podnosili problemu związanego ze stosowaniem art 11 ust. 2 1 u.s.m. W świetle powyższych rozważań należy zauważyć, iż nie budzi wątpliwości, że wartością rynkową lokalu w rozumieniu u.s.m. jest wartość rynkowa określana przez uprawnionego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. W opinii resortu zatem, w tym zakresie u.s.m. nie wymaga podejmowania inicjatywy legislacyjnej. Do rozważenia natomiast pozostaje konieczność doprecyzowania przepisów, m.in. w zakresie terminu wypłaty wartości rynkowej lokalu, tj. np. po uzyskaniu przez spółdzielnię środków z tytułu przeniesienia własności lokalu, który podlegał opróżnieniu. Mając na uwadze fakt, że aktualnie prowadzone są prace nad zakresem zmian, jakie trzeba wprowadzić w obszarze spółdzielczości mieszkaniowej, podniesione przez Rzecznika problemy związane ze stosowaniem art. 11 ust 2 1 – 2 2 u.s.m., zostaną poddane szczegółowej analizie w ramach tych prac.