Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

W dniu 11 września 2017 r. weszła w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (dalej: ustawa o KZN), w której przewidziano dwa rodzaje umów najmu mieszkań zrealizowanych przez operatora mieszkaniowego i przeznaczonych na wynajem za zapłatą czynszu normowanego: najem bez opcji – obowiązujący przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej oraz najem z opcją (docelowego zakupu) obowiązujący przez 30 lat od daty zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją.

Jednocześnie ustawą tą dokonano zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i wprowadzono nowy rodzaj umowy, czyli „najem instytucjonalny”, którego postanowienia mają zastosowanie do najmu lokali powstałych w ramach Programu „Mieszkanie+”.

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony.

Zarówno w ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich, jak i w ocenie zwracających się do Biura RPO obywateli i organizacji pozarządowych, przyjęte przez ustawodawcę uregulowania związane z rozwiązaniem umowy najmu instytucjonalnego wskutek upływu terminu wypowiedzenia nie zapewniają najemcom ochrony przed bezdomnością.

Zgodnie bowiem z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego oraz przyjął do wiadomości, że prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. W takiej sytuacji sąd nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi. Ponadto, w myśl znowelizowanych ustawą o KZN przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie najmu instytucjonalnego, nie przysługuje mu prawo do tymczasowego pomieszczenia. A zatem przymus opróżnienia lokalu może być przez komornika sądowego zrealizowany do noclegowni bądź schroniska dla bezdomnych.

Regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu, budzi poważne zastrzeżenia i wątpliwości Rzecznika. Powyższe konsekwencje dotknąć mogą grupy osób objętych dotąd szczególną ochroną przed bezdomnością (wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów), w stosunku do których sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego, a więc m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, obłożnie chorych. Pozbawienie tej grupy osób – najemców lokali w trybie najmu instytucjonalnego realizowanego w ramach Programu „Mieszkanie +” możliwości zbadania ich sytuacji pod kątem uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego i pozbawienie ich uprawnień do otrzymania pomieszczenia tymczasowego stanowi naruszenie postanowień Konstytucji, nakładających na władze publiczne obowiązek przeciwdziałania bezdomności. Pominięcie w omawianych regulacjach minimalnych standardów chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością, może ponadto prowadzić do naruszenia godności człowieka.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o przedstawienie stanowiska w przedmiotowym zakresie, a w szczególności o przedstawienie szczegółowych wyjaśnień, w jaki sposób realizowany będzie w stosunku do grupy osób zobowiązanych do opróżnienia mieszkania zajmowanego na podstawie najmu instytucjonalnego, konstytucyjny obowiązek państwa przeciwdziałania bezdomności.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa w piśmie z 7 listopada 2017 r. podkreślił, że przyjęte przez ustawodawcę rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego mają na uwadze ochronę najemców. Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu są rygorystycznie określone, co chroni najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego. Ze względu na długotrwały charakter umów najmu instytucjonalnego, ustawodawca wobec tej kategorii umów odstąpił od wymogu wskazania lokalu, do którego najemca niechcący opróżnić zajmowanego dotąd lokalu będzie mógł się przeprowadzić, gdyż trudno byłoby najemcom wskazać z taką perspektywą czasową lokal, do którego mogliby się przenieść w razie zakończenia umowy najmu. W opinii resortu, w sytuacji gdy Konstytucja nie określa wprost kryteriów przeciwdziałania bezdomności ani prawnych środków temu służących, zapewnienie możliwości korzystania ze schronisk, noclegowni lub innych pomieszczeń socjalnych dla bezdomnych, prowadzonych przez władze publiczne, stanowi już zaspokojenie podstawowych interesów obywateli. W przypadku zakończenia najmu najemca nie zostanie eksmitowany „na bruk”, ale jeżeli we własnym zakresie nie będzie w stanie zabezpieczyć swoich potrzeb mieszkaniowych, uzyska schronienie w noclegowni lub schronisku dla bezdomnych. Powyższe zapewni każdemu eksmitowanemu elementarną ochronę przez popadnięciem w bezdomność.