Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Prezydenta RP w sprawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Z uzasadnienia rządowego projektu ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (druk sejmowy nr 1726) wynika, że podstawowym celem ustawy jest zwiększenie podaży dostępnych nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe, w szczególności przez wykorzystanie, w ramach realizacji celów przyjętego przez Radę Ministrów Narodowego Programu Mieszkaniowego, nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz budowy dostępnych mieszkań na wynajem (w tym z opcją stopniowego uzyskiwania własności przez najemcę). Jest to realizacja działania określonego w Narodowym Programie Mieszkaniowym jako: Pakiet „Mieszkanie +”. Koordynatorem wyżej wskazanych procesów i zarządcą nieruchomości, zgodnie z przedmiotową ustawą będzie Krajowy Zasób Nieruchomości (dalej: „KZN”), który zostanie powołany jako nowa państwowa osoba prawna.

Wątpliwości Rzecznika Praw Obywatelskich budzą zawarte w ustawie o KZN uregulowania związane z rozwiązaniem umowy najmu wskutek upływu terminu wypowiedzenia i brak jakiejkolwiek ochrony najemcy przed bezdomnością. Zgodnie bowiem z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego oraz przyjął do wiadomości, że prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Nie do zaakceptowania jest – w ocenie Rzecznika – przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu), a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny. Nie można wykluczyć sytuacji, że powyższe konsekwencje dotkną grupy osób objętych dotąd szczególną ochroną przed bezdomnością, w stosunku do których sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego, a więc m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, czy obłożnie chorych.

Przyjęte rozwiązania, związane z brakiem jakiejkolwiek ochrony najemcy przez bezdomnością, budzą szczególne wątpliwości przy najmie instytucjonalnym lokali realizowanym w ramach Programu „Mieszkanie przepisy ustawy o KZN stanowią, że prawo pierwszeństwa zawarcia umowy najmu przysługuje w sytuacji gdy członkowie gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem osiągają względnie niższe dochody. Ponadto kryteriami pierwszeństwa zawarcia umowy najmu są m.in.: posiadanie przez osoby ubiegające się o najem lokalu co najmniej jednego dziecka bądź też dziecka legitymującego się orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniem niepełnosprawności, ukończony 65.rok życia osoby ubiegającej się o najem, legitymowanie się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności. Pozbawienie tej grupy osób - najemców lokali w trybie najmu instytucjonalnego realizowanego w ramach Programu „Mieszkanie +” możliwości zbadania ich sytuacji pod kątem uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego i pozbawienie ich uprawnień do otrzymania pomieszczenia tymczasowego stanowi naruszenie postanowień Konstytucji, nakładającej na władze publiczne obowiązek przeciwdziałania bezdomności.

Uwagę zwraca także niezwykle szybki tryb uchwalenia przez Sejm i przyjęcia przez Senat przedmiotowej ustawy. Analiza procesu legislacyjnego wskazuje, że projekt rządowy ustawy, w zakresie regulacji związanych z najem lokali oraz wprowadzeniem do obrotu prawnego nowej instytucji najmu instytucjonalnego, nie był poddany konsultacjom publicznym, w tym w szczególności konsultacjom z organizacjami zajmującymi się ochroną praw lokatorów. W demokratycznym państwie prawnym stanowienie prawa powinno odbywać się w sposób pozwalający uczestnikom procesu ustawodawczego na dostateczne rozważenie zgłaszanych propozycji, wzięcie pod uwagę i skonfrontowanie różnych racji i argumentów. Tego wymagają dyrektywy: demokratyzmu stanowienia prawa, który nie wyczerpuje się w samym przegłosowaniu projektu ustawy większością głosów oraz racjonalności stanowienia prawa. Konsultacje powinny być prowadzone w sposób otwarty i powszechny, zapewniający każdemu obywatelowi dostęp do konsultowanych dokumentów i możliwość wypowiedzenia się, a także otrzymanie możliwie pełnie uargumentowanych odpowiedzi na zgłoszone uwagi. W omawianej sprawie, dotyczącej zasad najmu instytucjonalnego, powyższe wymogi nie zostały spełnione.

Rzecznik przedstawił Prezydentowi przedmiotowe uwagi, z prośbą o ich wnikliwe rozważenie i uwzględnienie podniesionej argumentacji przed podjęciem decyzji o zasadności podpisania ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości w jej obecnym kształcie.